Las Rentas de Oficinas en México Aumentan Solo 5% en Cinco Años, Pese a la Recuperación del Mercado

La moderación del crédito ha tenido un efecto directo en la dinámica constructiva, limitando o postergando el inicio de nuevas obras y concentrando la inversión en ubicaciones con mayor probabilidad de ocupación. A la vez, su menor influencia ha reducido la capacidad del financiamiento para amortiguar los factores que mantienen volátil al ciclo de construcción —la reacción pospandémica, la especulación, la saturación del mercado y el reacomodo del capital—. Por eso, tras el repunte de 2021 —cuando la actividad constructiva se duplicó tras una pausa—, el nuevo inventario cayó con fuerza conforme se agotó el ciclo especulativo y la demanda se volvió más selectiva, en un entorno donde incluso una rotación contenida basta para acentuar la incertidumbre de ocupación.

Esa tendencia se prolongó hasta 2025, cuando se añadieron poco más de 20,000 m² durante los primeros tres trimestres del año —el volumen más bajo registrado por SiiLA desde que existen datos comparables—, marcando el punto mínimo del ciclo constructivo. A partir de 2022, sin embargo, el mercado comenzó a reequilibrarse: si en años como 2019 o 2021 las nuevas entregas superaban con holgura a las absorciones, desde entonces ocurre lo contrario: la demanda ha sobrepasado a la oferta, marcando un punto de inflexión en el ciclo.

En este nuevo equilibrio, los datos de SiiLA Market Analytics muestran que la absorción bruta mantiene un comportamiento cíclico menos errático que el de la construcción, y sus picos —2022 y 2025— coinciden con fases de menor entrega, lo que muestra que la ocupación mejora cuando la oferta se enfría. El equilibrio del mercado, por tanto, depende menos del impulso constructor que de su capacidad para sincronizar tiempos y espacios con la demanda real. Así, la construcción ya no antecede a la demanda, sino que responde a ella, reflejando un cambio estructural en la forma en que el sector asigna capital y asume riesgo.

Ese viraje redefine también la expectativa de retorno. El OAR (Cap Rate) ha aumentado por tercer trimestre consecutivo, reflejando la prudencia del capital ante la lenta recuperación de las rentas y la moderación en los ingresos esperados, mientras la inversión —aún escasa— privilegia activos estabilizados y horizontes más largos. Más que un nuevo ciclo expansivo, el mercado de oficinas parece entrar en una etapa de selección natural, donde solo lo necesario se construye y lo rentable es puesto a prueba.

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ᵃ Nota metodológica. Estimación propia con base en datos de Banxico (serie CF762 del SIE), INEGI (ENEC) y SiiLA Market Analytics. Dado que ninguna de estas fuentes desagrega los créditos a la construcción por tipo de inmueble, se realizó una aproximación proporcional sustentada en tres parámetros: en promedio, 5% del crédito total al sector privado no financiero se destina a edificación; de esa producción, 49% corresponde a edificios industriales, comerciales y de servicios; y dentro de ese segmento, las oficinas representan aproximadamente 12% del inventario inmobiliario comercial. El cálculo —producto de estas proporciones (0.05 × 0.49 × 0.12 = 0.0029)— indica que alrededor de 0.3% del crédito total al sector privado, equivalente a menos de tres pesos por cada mil, estaría vinculado a la construcción de oficinas en México. Esta estimación asume que la distribución sectorial de la producción de edificación es un proxy razonable de la distribución del crédito en ausencia de microdatos bancarios desagregados, por lo que no busca precisión contable, sino ofrecer una dimensión estructural y comparativa de la escala del financiamiento al segmento de oficinas dentro del crédito total al sector privado.