¿El Retail Mejora el Desempeño de las Oficinas?

Por el lado de las absorciones, los edificios con retail incorporaron anualmente un promedio de 63.9 metros cuadrados por cada 1,000 metros cuadrados de área bruta rentable, frente a 37.4 metros cuadrados en los edificios sin retail. Esa diferencia fue estadísticamente significativa y coincide con el hecho de que estos inmuebles tienden a ser más nuevos y a concentrarse en edificios de mayor calidad y en determinados submercados⁴.

Por el lado de las desocupaciones, en cambio, ambos grupos mostraron niveles prácticamente iguales: 36.3 metros cuadrados anuales por cada 1,000 metros cuadrados de área bruta rentable en los edificios con retail y 37.0 metros cuadrados en aquellos sin espacios comerciales, una diferencia que no resultó significativa.

En conjunto, estos resultados sugieren que la mayor disponibilidad observada en los edificios con retail no responde a una mayor pérdida de ocupantes. Por el contrario, aunque parten de niveles de disponibilidad más altos, incorporan nuevos inquilinos con mayor intensidad y mantienen niveles de desocupación similares al resto del mercado, lo que se traduce en una mayor absorción neta. De mantenerse esa dinámica, es razonable esperar que la brecha de disponibilidad tienda a reducirse conforme estos inmuebles avancen en su proceso de estabilización.

Los resultados también muestran que comparar edificios sin considerar su etapa de maduración puede conducir a conclusiones equivocadas. En este caso, un indicador que en apariencia sugería un menor desempeño terminó describiendo una dinámica de comercialización más activa en una generación distinta de activos.

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¹ El análisis considera edificios de oficinas en Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y Querétaro con información disponible para identificar la presencia de espacios de retail. Las diferencias se estimaron mediante modelos de regresión que controlan por área bruta rentable, antigüedad, clase y submercado. La robustez de los resultados se verificó mediante errores estándar robustos a heterocedasticidad (HC3), bootstrap con 5,000 remuestreos, pruebas de Welch, Wilcoxon y permutación, análisis de sensibilidad por antigüedad, winsorización de valores extremos, análisis de influencia (distancia de Cook), técnicas de balance mediante propensity score con overlap weighting y un estimador AIPW (Augmented Inverse Probability Weighting), con el fin de evaluar la sensibilidad de las estimaciones a distintas especificaciones econométricas.

² Los edificios con retail difieren sistemáticamente del resto de la muestra. En promedio, son 5.6 años más nuevos (17.1 frente a 22.7 años; medianas de 15 y 22.5 años), presentan una mayor área bruta rentable (17,660 frente a 12,426 m²; medianas de 12,624 y 10,073 m²) y se distribuyen de forma significativamente distinta entre clases y submercados, con mayor concentración en inmuebles Clase A+ y en corredores como Polanco y Reforma. Estas diferencias se incorporaron explícitamente en las estimaciones. El área bruta rentable no mostró una asociación estadísticamente significativa con la disponibilidad, ni por sí sola ni después de controlar por antigüedad, clase y submercado.

³ La asociación estimada entre retail y disponibilidad se evaluó mediante especificaciones con distintos supuestos sobre la relación entre antigüedad y ocupación. En el modelo lineal, la diferencia asociada con el retail fue de aproximadamente 8.0 puntos porcentuales (p≈0.031). Al permitir una relación cuadrática entre antigüedad y disponibilidad, la estimación se redujo a 6.2 puntos porcentuales (p≈0.084). Finalmente, al modelar de manera flexible tanto la antigüedad como el tamaño mediante splines, la diferencia disminuyó a 4.5 puntos porcentuales (p≈0.193). La reducción sistemática de la magnitud estimada es consistente con la hipótesis de que una parte de la asociación inicialmente atribuida al retail está relacionada con la menor antigüedad de los edificios que lo incorporan.

⁴ La comparación simple mostró una mayor absorción en los edificios con retail. Sin embargo, al controlar por antigüedad, área bruta rentable, clase y submercado, esa diferencia dejó de distinguirse estadísticamente (p = 0.067; p ajustada = 0.199), lo que indica que parte de la brecha observada coincide con diferencias estructurales entre ambos grupos de inmuebles.