En el mercado de retail en México, la recuperación no ha venido acompañada de grandes expansiones, sino de algo más sutil: estabilidad. Con poca rotación, escasa entrega de nuevos espacios y una dinámica de reemplazo más que de crecimiento, el sector ha ido consolidando niveles de ocupación que no se veían desde antes de la pandemia.

Durante el primer trimestre de este año, la tasa de ocupación se colocó en 93.4%, su mejor nivel desde mediados de 2020 y ligeramente superior al 93.3% observado al cierre de 2024. Con ello se mantiene la trayectoria ascendente que ha caracterizado a los primeros trimestres de los últimos tres años, lo que hace suponer que en los próximos trimestres podríamos alcanzar niveles de principios de 2020, cuando la tasa de ocupación era de 94%.

Sin embargo, dentro de este escenario no todo ha sido mayor dinamismo. Aunque el mercado avanza y sigue tomando color después de la crisis que sufrió con la pandemia, en términos brutos hubo pocas absorciones —unos 37,600 metros cuadrados— comparado con los niveles trimestrales acostumbrados en el último trienio, que duplican o triplican los más recientes resultados. En ese sentido, la tasa de ocupación se siguió fortaleciendo por la limitada entrega de nuevo inventario y la falta de rotación de inquilinos.

De hecho, en el arranque de 2025, el área desocupada de retail —cerca de 30,200 metros cuadrados— fue una de las más bajas desde que SiiLA tiene registro. Esto ocurrió en un contexto en el que más de 170 marcas liberaron espacio, de las cuales, la mitad redujo su superficie, y la otra mitad abandonó por completo los centros comerciales. Aun así, entre estas últimas, el flujo fue positivo: por cada 10 que se fueron, entraron 12, lo que sugiere un mercado capaz de renovarse sin perder tracción.

Los datos son reveladores y hacen pensar que, a veces, lo más valioso no es lo que crece, sino lo que no desaparece.

En 2020, cuando la pandemia apenas comenzaba, por cada 10 marcas que salieron de un centro comercial, entraron 17. Fue un gesto de resistencia, incluso de confianza: muchos apostaban por quedarse o por entrar justo cuando el mundo empezaba a cerrarse. Pero ese impulso duró poco. En 2021, el balance se invirtió, y por cada 10 salidas, solo llegaron nueve. El mercado ya no resistía; cedía.

Esa caída coincidió con un año que, paradójicamente, marcó la mayor expansión económica reciente: en 2021, el PIB de México creció 6%, pero no por fortaleza estructural, sino por un efecto rebote. Veníamos de una contracción histórica de -8.4% en 2020, y lo que siguió fue una recuperación técnica impulsada por la reapertura de actividades, el crecimiento de Estados Unidos y el repunte del consumo interno.

Así, mientras las cifras macro mostraban crecimiento, el retail todavía vivía su propio desfase: la confianza se había enfriado, y el reemplazo aún no alcanzaba a compensar las salidas.