En Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, el retail sigue creciendo, pero ya no con la holgura de antes. Hoy, el nuevo inventario llega poco a poco y la absorción depende menos del impulso de la demanda que de la rotación de inquilinos.

Esto marca una fase de mayor selectividad en la que el crecimiento ya no se explica por expansión, sino por la capacidad de ocupar mejor en términos de ubicación, formato, costo y operador. Ese cambio se observa en la relación entre el espacio ocupado y el liberado.

Entre 2024 y 2025, el mercado absorbía poco menos de dos metros cuadrados por cada metro liberado, aunque con creciente irregularidad. Para el arranque de 2026, esa proporción cae a 1.2, su nivel más bajo reciente, señal de un margen cada vez más estrecho entre entradas y salidas.

Sin embargo, ese ajuste no se traduce en un deterioro del mercado. El bajo volumen de nuevo inventario, con entregas escalonadas en los últimos años, mantiene la disponibilidad por debajo del 8% y evita un desbalance entre oferta y demanda.

El equilibrio se refleja en los precios. Según SiiLA, entre el primer trimestre de 2025 y 2026, las rentas promedio en los principales mercados de retail del país aumentaron cerca de 6%, ubicándose por encima de los 560 pesos por metro cuadrado, sin señales de ajuste a la baja pese a la desaceleración en el ritmo de absorción.

De cara a 2026, este patrón de desaceleración y selectividad apunta a un desplazamiento en la forma en que se asigna el espacio. Ya no se trata de más o menos demanda, sino de quién logra absorberla primero.

En ese escenario, la velocidad de decisión —y no solo la calidad— empieza a definir la ocupación, favoreciendo a operadores con escala, información y capacidad de ejecución inmediata. El riesgo, empero, es una mayor asimetría en la estabilidad del mercado, donde la rotación se intensifica en los formatos más expuestos, en los que el reemplazo es más limitado y la disponibilidad se concentra, prolongando los tiempos de desocupación y elevando los costos de ajuste. Por el contrario, la oportunidad está en adelantarse a ese flujo y capturar espacio antes de que se vuelva estructuralmente más competido.

Ese reacomodo ocurre en un entorno en el que la economía de los hogares empieza a perder impulso. De acuerdo con datos del INEGI, el consumo privado creció cerca de 4.3% en 2025, pero el arranque de 2026 ya muestra una desaceleración —2.7% interanual en enero— y una corrección frente a su máximo desde 2018, alcanzado en diciembre. Para el mercado inmobiliario de retail, esto significa que la demanda persiste, pero con menor tracción, acotando el margen para sostener expansiones y elevando la exigencia sobre cada punto de venta.

Aun así, la actividad de mercado continúa. En el último año, por cada 10 empresas que dejaron un centro comercial, 13 ocuparon un local, lo que permitió que la base de inquilinos creciera alrededor de 3%.

El crecimiento se apoya en sectores como gobierno, turismo, servicios personales y transporte y logística, y se canaliza hacia formatos capaces de sostener tráfico y rotación, como los super regional malls y los centros de conveniencia y experiencia, donde la ocupación se mueve con mayor agilidad y el volumen se concentra en espacios de mayor escala.

En los próximos trimestres, la evolución del mercado no dependerá de un repunte de la demanda, sino de su capacidad para sostener la ocupación en un entorno más estrecho. Más que anticipar una trayectoria, el reto será entender cómo se redistribuye la ocupación y qué formatos logran capturarla. Para monitorear estos movimientos con mayor detalle, consulta SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.