São Paulo, Mexico City, and Bogotá: Key Trends in LATAM’s Major Office Markets

The office markets in São Paulo, Mexico City, and Bogotá exhibit a shared dynamic that, despite demographic differences, reveals a regional trend toward stability in the supply and demand of office spaces, with a growing preference for flexible leases tailored to new corporate needs.

Accounting for 62% to 77% of their respective countries’ office markets, these three corporate hubs are setting the trends that will shape the future of the work environment in Latin America.

Eduardo Osuna encabeza BBVA México, que es uno de los inquilinos más importantes en la Ciudad de México. Foto: SiiLA.

Por: SiiLA News

23/08/2024

En América Latina, las realidades compartidas abarcan desde similitudes culturales hasta tendencias socioeconómicas que se reflejan claramente en el entorno laboral. Esto es evidente en el mercado inmobiliario de oficinas, donde, según datos de SiiLA Market Analytics, grandes centros de negocio como São Paulo, Ciudad de México y Bogotá presentan patrones similares en ocupación, disponibilidad y perfiles de inquilinos, revelando una dinámica regional que trasciende fronteras.

Aunque São Paulo y Ciudad de México comparten algunos indicadores socioeconómicos y demográficos, sus densidades poblacionales muestran diferencias notables. São Paulo tiene una densidad de 7,500 personas por kilómetro cuadrado y una población de 11.4 millones, mientras que Ciudad de México tiene una densidad de 6,100 personas por kilómetro cuadrado y 9.2 millones de habitantes.

En contraste, Bogotá presenta cifras más reducidas, con una población de 7.4 millones y una densidad de 4,500 personas por kilómetro cuadrado. Estas diferencias demográficas, según datos de IBGE (São Paulo), INEGI (Ciudad de México) y DANE (Bogotá), resaltan las particularidades de cada ciudad dentro de un contexto regional que, no obstante, mantiene patrones compartidos en las dinámicas laborales y el uso de oficinas.

El monitoreo de SiiLA confirma esta conexión regional, mostrando que, a pesar de las variaciones en tamaño y densidad, São Paulo y Ciudad de México tienen un área bruta rentable (ABR) corporativa similar, de 8.8 millones de metros cuadrados en cada una, y tasas de disponibilidad cercanas, del 21.9% y 21%, respectivamente. Bogotá, aunque con un menor stock de oficinas de 3.1 millones de metros cuadrados, presenta una tasa de disponibilidad más baja, del 9.6%.

Si bien Bogotá se distingue por su menor tamaño y mayor ocupación, todas estas ciudades muestran una tendencia gradual hacia el equilibrio entre oferta y demanda, con precios de renta estables en sus mercados de oficinas. Estas dinámicas responden a las necesidades locales, con una clara preferencia por espacios flexibles y de alta calidad. Aunque las cifras varían, la existencia de un mercado robusto y una demanda constante de oficinas son características comunes que conectan a estos importantes centros de negocio en Latinoamérica, los cuales representan entre el 62% y el 77% del ABR total de oficinas en sus respectivos países.

Ocupantes Clave

En Bogotá y São Paulo, la demanda supera al nuevo inventario, mientras que en Ciudad de México hay un mayor equilibrio entre oferta y demanda.

Las similitudes entre los principales mercados de oficinas en Brasil, Colombia y México se reflejan en los sectores que lideran la ocupación: bienes raíces, finanzas, gobierno, servicios empresariales y tecnología.

Este panorama revela un contraste en las preferencias de ocupación: mientras que algunos sectores, como finanzas y gobierno, optan por contratos tradicionales a mediano y largo plazo, otros, como el tecnológico y especialmente los startups, prefieren modelos flexibles y renovables a corto plazo, como el coworking, que les permite adaptarse y controlar costos operativos. Esta diversidad de necesidades exige que los mercados de oficinas en América Latina sean lo suficientemente versátiles para satisfacer una demanda cada vez más diversificada.

Según los datos de SiiLA, mientras que el sector financiero lidera la ocupación de oficinas en São Paulo y Ciudad de México, representando el 21% y 16% del ABR respectivamente, en Bogotá son las instituciones gubernamentales las que predominan, con un 15% de la ocupación.

A pesar del liderazgo de ciertos sectores, la base de inquilinos en estas regiones latinoamericanas es amplia y diversa. Además de la notable presencia de WeWork en las tres ciudades, destacan compañías como Itaú y Banco Santander en São Paulo; BBVA y la Secretaría de Educación Pública en Ciudad de México; y Davivienda y Teleperformance en Bogotá.

En un contexto de dinamismo corporativo, cambios en los hábitos laborales a raíz de la pandemia y reacomodo de cadenas productivas a nivel global en un entorno económicamente desafiante, los mercados de oficinas en América Latina enfrentan una encrucijada que redefine su función estratégica. Estos mercados deben responder a la demanda de contratos más flexibles y anticiparse a una reconfiguración económica regional que exigirá espacios más adaptativos y eficientes. Por ello, la capacidad de estos centros urbanos para integrar estabilidad y agilidad en su oferta inmobiliaria será indispensable para su sostenibilidad y crecimiento a mediano y largo plazo.

Para saber más del desempeño y desarrollo de los mercados de oficinas en México y América Latina, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.

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