FIBRA Hotel, Inn, Macquarie, Shop, Soma, Storage y Terrafina no se parecen entre sí, salvo en lo esencial: todas confiaron la administración fiduciaria de sus activos —más de 400 mil millones de pesos en propiedades industriales, hoteleras, comerciales y corporativas— a CI Banco, hoy acusado en Estados Unidos por presunto lavado de dinero.

No es poca cosa. Esos siete fideicomisos concentran cuatro de cada diez pesos en activos de las dieciséis FIBRAs más grandes de México, según SiiLA. Y el fiduciario no es un simple custodio. Es quien administra legalmente los bienes, ejecuta las decisiones del comité técnico y representa al vehículo ante terceros. Por eso, cuando su nombre entra en duda, la estructura entera se tensa.

Hasta ahora, FIBRA Inn y Terrafina han anunciado públicamente que iniciaron un proceso para remover a CI Banco como su fiduciario. Otras, como FIBRA Hotel, Macquarie, Soma y Storage, aún evalúan sus opciones. FIBRA Shop, en cambio, guarda silencio.

El dilema no es menor. Permanecer bajo la administración de una entidad bajo sospecha puede erosionar la confianza de los inversionistas, obstaculizar emisiones de deuda o capital, dificultar nuevas alianzas estratégicas y, en el peor escenario, poner en riesgo la continuidad operativa si se congelan cuentas o se bloquean decisiones clave. FIBRA Inn ya advirtió sobre posibles afectaciones reputacionales; Hotel, Macquarie y Soma reconocen impactos operativos o contractuales; y Storage no descarta escenarios legales adversos. Los demás no lo han dicho, pero el peligro es estructural.

Por ahora, el proceso legal contra CI Banco sigue abierto en una corte federal de Texas, mientras la Secretaría de Hacienda solicita pruebas contundentes para poder actuar en consecuencia. En un país donde cerca de un billón de pesos —más de 52 mil millones de dólares— en activos inmobiliarios están estructurados a través de fideicomisos, el caso podría marcar un punto de inflexión.

Es probable que, más allá del fallo, cambien los criterios internos de elegibilidad fiduciaria. Las entidades bajo investigación quedarían fuera del radar de fondos e inversionistas institucionales, abriendo paso a fiduciarios con mayor respaldo internacional y controles más estrictos. Esto vendría acompañado de presión regulatoria: mayor transparencia, requisitos de cumplimiento más exigentes y una rendición de cuentas reforzada.

La gran lección es que los fideicomisos —aunque no emiten ni cotizan— sostienen el mercado financiero e inmobiliario del país. Y cuando uno tambalea, no tiembla solo un banco, sino que se sacude el cimiento sobre el que descansa la confianza de todo un sistema. Por eso, el problema no es el temblor, sino que el sistema pueda responder con reglas claras, instituciones sólidas y —de ser el caso— consecuencias reales.

Para saber más sobre el desempeño de los fideicomisos inmobiliarios de inversión en México, visita SiiLA FIBRA Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.