En el tercer trimestre de 2024, el crecimiento del mercado inmobiliario de retail en México fue modesto, pero algunos inquilinos pequeños —como aseguradoras, casas de cambio, fundaciones y empresas de logística— destacaron en los principales centros comerciales del país. A pesar de ocupar sólo el 0.2% del área bruta rentable (ABR) y estar entre los 20 sectores más pequeños del retail, estos negocios crecieron proporcionalmente mucho más que los grandes inquilinos, según datos de SiiLA.

¿Por qué es relevante? Porque, aunque los grandes inquilinos —como expendios de ropa, tiendas de conveniencia y supermercados— dominan en volumen, estos pequeños actores impulsan la diversificación de servicios en centros comerciales y fortalecen la estabilidad comercial frente a cambios de mercado.

Esto cobra especial importancia en un contexto en el que la limitada entrega de nuevo inventario y un repunte trimestral en las absorciones —reflejo de demanda y retención de inquilinos, lo que indica estabilidad en el sector— ha permitido reducir la tasa de disponibilidad por cuarto trimestre consecutivo, alcanzando el 7.3%, su nivel más bajo desde mediados de 2020. Estas absorciones están impulsadas tanto por los grandes inquilinos como por el crecimiento de los sectores pequeños, que siguen ganando relevancia en el mercado.

Ejemplos específicos de este crecimiento ilustran la tendencia. En el tercer trimestre, las aseguradoras aumentaron su área ocupada en un 5%, y las casas de cambio en un 4%. Entre estos inquilinos destaca Moneytrax, que tomó un mini local de 30 metros cuadrados en Magnocentro, Ciudad de México. Las fundaciones, que suelen ocupar mucho menos espacio en los centros comerciales, crecieron un 60%, impulsadas por expansiones como la de la Fundación Carlos Slim, que pasó de una pequeña isla a un local de más de 250 metros cuadrados en CETRAM El Rosario, Ciudad de México. También el área de transporte y logística mostró un fuerte crecimiento, aumentando un 9% gracias a empresas como JAPI, que absorbió 200 metros cuadrados en Encuentro Oceanía, Estado de México.

Con el fin de entender mejor esta dinámica, en SiiLA REsource clasificamos los sectores de retail en cuatro categorías de tamaño, divididas en cuartiles según el espacio ocupado. Esta segmentación permite hacer comparaciones equilibradas y observar cómo cada grupo —desde los más pequeños hasta los más grandes— contribuye al dinamismo del sector.

Para definir los rangos, el espacio total ocupado por todos los sectores de inquilinos se dividió en cuatro partes iguales o cuartiles. Cada cuartil agrupa al 25% de los sectores según el espacio que ocupan. Así, los sectores más pequeños se encuentran en el 25% inferior, ocupando menos de 3,000 metros cuadrados, mientras que los grandes dominan el último 25%, con más de 90,000 metros cuadrados.

Al analizar el crecimiento proporcional de cada categoría entre el segundo y tercer trimestre de 2024, encontramos que los sectores más pequeños registraron el mayor aumento, con un crecimiento del 5.3% por metro cuadrado que ya ocupaban en centros comerciales. Por su parte, los sectores bajo-medios crecieron un 1.1% y los alto-medios aumentaron un 0.2%, mientras que los sectores más grandes registraron un crecimiento del 0.6% por metro cuadrado. Estos datos muestran que, aunque los grandes inquilinos lideran en volumen total, los pequeños y medianos inquilinos son indispensables para la rentabilidad de los malls.

A futuro, esta dinámica sugiere una tendencia en la que los pequeños y medianos inquilinos continuarán desempeñando un papel clave en el desarrollo de una oferta más versátil y resiliente en los centros comerciales de México. Su capacidad para adaptarse a los cambios y diversificar la oferta podría ser un elemento decisivo en la evolución del retail, sobre todo en un mercado donde la adaptabilidad es tan valiosa como el volumen.

Para saber más sobre el desempeño y desarrollo del mercado de retail en México, explora SiiLA Market Analytics, la plataforma de datos inmobiliarios más completa y confiable de América Latina.