Construction Timelines in Tijuana Stretch as Demand Pressure Eases

Tijuana aprendió a construir al ritmo de la demanda global: lo que se levantaba se ocupaba, y lo que se proyectaba encontraba cliente casi inmediato. Pero en el último año, ese impulso se ha moderado, en parte por la desaceleración en la relocalización de empresas —especialmente estadounidenses— y en parte por la política arancelaria más agresiva de Washington hacia ciertas importaciones manufactureras y de acero.

Esa moderación transformó la lógica de obra. Antes, la presión por entregar cuanto antes comprimía los plazos y elevaba costos; hoy, con más inventario disponible y una demanda menos inmediata, los desarrolladores avanzan con mayor holgura, ajustando calendarios a un ritmo más estratégico.

Pese a ello, la ciudad fronteriza se mantiene como uno de los mercados industriales más dinámicos de México, gracias a su especialización productiva y la fuerte dependencia logística del suroeste de Estados Unidos, sobre todo en sectores como el aeroespacial, agrícola, automotor, de dispositivos médicos, electrónico y de transformación.

El ajuste de plazos es real, considerando que lo que hace dos años podía levantarse en nueve o 12 meses ahora suele requerir procesos más largos cuando no hay un inquilino comprometido desde el inicio. Según SiiLA, al menos ocho proyectos de entre 10,000 y 30,000 metros cuadrados avanzan bajo esta lógica más pausada. No es una detención, sino un reacomodo: los desarrolladores calibran ritmos frente a una demanda menos predecible, y esa secuencia empieza a formar un embudo de oferta futura que podría elevar la disponibilidad, moderar el crecimiento de rentas y poner a prueba la disciplina del desarrollo industrial en la región.

¿Qué dicen los datos?

Entre 2019 y 2024, el volumen de nuevo inventario en Tijuana creció a un ritmo compuesto de 27% anual. Este año, sin embargo, podría ser el primero del último lustro en que esa cifra se estabilice —o incluso se ubique hasta 15% por debajo del año previo—, lo que confirmaría un cambio de ciclo. Y para 2026 en adelante, se anticipa una acumulación inusitada, con casi 1.4 millones de metros cuadrados en construcción o proyecto, un volumen que triplica al de 2025.

Hace unos años, ese escenario era impensable. Tijuana venía de rozar el cero absoluto en disponibilidad industrial. A inicios de 2023, encontrar un espacio era cuestión de suerte o contactos, no de dinero. Incluso hacia finales de ese año, la disponibilidad apenas rebasaba el 1%. La demanda se llevaba todo lo que salía al mercado y la construcción respondía con prisa, convencida de que cualquier nave encontraría ocupante antes de terminar de colar el piso. Pero a lo largo de 2024 empezó a asomarse otro ritmo. La disponibilidad subió a 4.1% y hoy ronda el 6.1%.

Detrás de este cambio, los últimos dos años comparten un patrón claro: tanto la demanda como el ritmo de construcción se redujeron, pero la rotación de inquilinos aumentó. En 2024, la absorción fue la mitad de la registrada en 2023; y en los primeros nueve meses de 2025 volvió a caer cerca de 30% frente al mismo periodo del año previo. Al mismo tiempo, el nuevo inventario también disminuyó, primero de forma leve en 2024 y luego de manera más marcada en 2025. Sin embargo, al haber más rotación y menos ocupación neta, la oferta disponible terminó superando a la demanda, elevando la disponibilidad y restando urgencia a construir sin un contrato asegurado.

Esto explica la desaceleración —parcial, no total— de los proyectos especulativos, el aplazamiento de obra y la dilación en los tiempos de entrega. Empero, el interés de inversión no se ha retirado: la compra y preparación de terrenos continúa, así como el diseño de nuevos parques. Lo que cambió fue la lógica. Tijuana sigue siendo un mercado indispensable, históricamente propenso a la construcción especulativa, pero ahora la construcción se orienta a esquemas build-to-suit o a proyectos que esperan un contrato de prearrendamiento antes de levantarse, mientras el inventario disponible se incorpora al mercado de manera más gradual.

En los precios también se refleja este ajuste. En el tercer trimestre de 2025, el crecimiento interanual de rentas fue de 4%, aproximadamente un tercio del registrado en 2024. Esto implica que los precios siguen subiendo, pero lo hacen con mayor cautela.

La desaceleración de indicadores no solo es local. A nivel estatal, Baja California muestra el mismo cambio de ritmo. Según datos del ENEC-INEGI, el valor de producción generado por empresas constructoras en la entidad venía creciendo a un promedio real compuesto de 28% anual entre 2020 y 2024; sin embargo, en los primeros ocho meses de 2025 se observa una caída real cercana al 14% interanual. Puede haber un repunte hacia el cierre del año, pero la señal es clara: la velocidad del ciclo está cediendo. Este patrón aparece también en otros mercados del norte, aunque en Tijuana se siente con mayor nitidez, en parte por su estrecha dependencia exportadora.

En un mercado que dejó atrás la prisa, entender el ritmo importa más que nunca. Más detalles en SiiLA Market Analytics o en contacto@siila.com.mx.