El ciclo expansivo que marcó a Tijuana entre 2020 y 2023 perdió fuerza en 2024, y hoy la demanda muestra signos claros de enfriamiento.

En el primer semestre de 2025, las absorciones industriales cayeron a su segundo nivel más bajo en el último lustro, con poco más de 190,000 metros cuadrados brutos y 60,000 netos, 24% y 63% menos que un año antes. Esto refleja no solo una menor llegada de inquilinos, sino también mayor rotación, al punto de que, a inicios de año, la absorción neta fue negativa, algo no visto desde el final de la pandemia.

Esto sucede en parte porque, en Tijuana, la oferta crece a un ritmo que duplica la demanda neta, lo que significa que el nuevo inventario entra más rápido que la ocupación. El resultado: una tasa de disponibilidad que se duplicó en el último año —alcanzando 5.5%— y una competencia más intensa por inquilinos.

En este contexto, las rentas se han mantenido estables, con un promedio de 8.75 dólares por metro cuadrado al mes, 3.8% más que a mediados de 2024. No obstante, descontando la inflación anual en dólares (3%), el crecimiento real es apenas positivo, reflejo de ajustes selectivos y del traspaso parcial de costos operativos a los inquilinos, más que de una presión de sobredemanda. Esto confirma que, aunque el mercado ya no vive el auge de años recientes, conserva la madurez para permitir a los propietarios trasladar costos sin perder competitividad. Hoy no es un mercado de propietarios, sino uno donde la fuerza de negociación radica en la calidad del espacio y en la capacidad de atraer operaciones estratégicas.

Lo anterior permite que, pese a la mayor rotación, el 44% de los inquilinos que liberaron espacio en 2025 —como Baxter, Comex Platech y Foxconn— mantengan operaciones en la región. Esa permanencia, sin embargo, contrasta con un retroceso en la actividad externa: en el primer semestre de 2025, las ventas internacionales de Tijuana sumaron 15,389 millones de dólares, 15.6% menos que un año antes y su mayor caída para un primer semestre desde 2020-2021.

El retroceso no borra la tendencia de largo plazo, que ha duplicado las exportaciones en dos décadas, pero el ajuste reciente sí podría interpretarse como una normalización tras el pico exportador pospandemia y el boom de reconfiguración logística global, más que como un quiebre estructural.

No obstante, ocurre en un contexto de menor absorción industrial local, lo que sugiere que la desaceleración en ventas externas y la moderación de la demanda de espacio productivo podrían retroalimentarse en el corto plazo. Esto implica que el dinamismo exportador de Tijuana no puede asumirse como un motor automático de absorción industrial, sino que dependerá cada vez más de la capacidad del mercado para atraer inversiones con alto valor agregado, diversificar su base productiva y sostener la competitividad frente a otros polos transfronterizos.

La buena noticia es que la inversión extranjera directa en Baja California —donde se halla Tijuana— alcanzó un récord de unos 2,479 millones de dólares en 2024, impulsada por niveles históricamente máximos de reinversiones y transferencias de capital entre empresas, que compensaron una de las caídas más abruptas de nuevas inversiones en 25 años, ocurrida entre 2021 y 2024. Esta dinámica mantiene vivo al mercado, sin el impulso expansivo que suelen aportar los nuevos proyectos productivos, aunque con la estabilidad que aportan las compañías ya instaladas.

Tijuana es un mercado especializado en producción y venta de maquinaria e instrumentos eléctricos y electrónicos, que representan el 65% de sus exportaciones y, junto con otras manufacturas, más del 39% del espacio industrial local. Esa especialización ha sido motor de crecimiento, pero también una fuente de riesgo: amplifica el impacto de cualquier ajuste en la demanda global de estos bienes, como en la coyuntura actual, donde los aranceles de Estados Unidos amenazan con frenar pedidos y desplazar operaciones.

Esto no sería inédito. Algo similar ocurrió en 2009, 2012, 2016 y 2020, años marcados por recesiones, tensiones comerciales y disrupciones globales que enfriaron tanto la producción como el comercio exterior en la región. El desafío ahora es evitar que la historia vuelva a escribirse igual.

Para saber más sobre las tendencias que moldean el mercado industrial en México, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.