Las características core & shell de las naves industriales cambiaron a raíz de la pandemia en distintas partes de México, especialmente en Ciudad Juárez. El incremento en los precios de la construcción y el alza en los costos de las cadenas de suministros provocaron que, con el paso del tiempo, las desarrolladoras se vieran obligadas a reducir aspectos como los sistemas de aire evaporativo. Así, las constructoras disminuyeron gastos de edificación y transfirieron parte de los costos a los inquilinos que, en muchos casos, asumen la inversión en adecuaciones que antes eran parte de la infraestructura básica de las naves.

En Ciudad Juárez, que tiene un clima desértico con temperaturas altas, la demanda de enfriamiento es mayor, por lo que la eliminación de sistemas de aire evaporativo no sólo repercute en la renta base, que varía de acuerdo a la calidad y características de la nave, sino también en los costos operativos de los inquilinos, quienes deben invertir en sistemas alternativos de enfriamiento para mantener un ambiente de trabajo adecuado.

Hoy en día, entre el 20% y 27% de las naves industriales que salen al mercado en esta región incluyen aires evaporativos dentro de la renta base, de acuerdo con Jaen Peña, Director General de Colliers en Ciudad Juárez. Del resto, algunas integran características básicas, como espacios de oficina, iluminación, pavimentado con concreto hidráulico, equipamiento de andenes y sistemas de seguridad y contra incendios. Sin embargo, existen excepciones. Según el directivo con más de 14 años de experiencia en el mercado industrial, "hay algunos desarrolladores cuyos edificios core & shell no incluyen andenes y equipamiento de andenes, e incluso oficinas e iluminación”. Asimismo, Jaen Peña destaca que, en los últimos años, algunos desarrolladores redujeron el espacio de oficinas de un 5% a un 2%.

La situción descrita no sólo responde a los efectos económicos subsecuentes a la crisis sanitaria global, sino también a las tensiones regionales entre la oferta y la demanda en mercados donde las prácticas institucionales no están tan arraigadas o son menos uniformes. Un claro ejemplo es el comportamiento de algunos mercados terciarios, que cuentan con un menor volumen de transacciones, una demanda fluctuante y procesos comerciales menos estandarizados en comparación con los mercados principales o secundarios. En estos contextos, la capacidad de adaptación y la flexibilidad en las negociaciones se vuelven herramientas esenciales para el desarrollo y la ocupación de espacios industriales. Esto implica que, en tales mercados, los desarrolladores y los inquilinos a menudo encuentran un terreno común en negociaciones informales que determinan el grado de amortización y capitalización de cada parte.

En el caso de las mejoras por parte de los inquilinos (TI's), la flexibilidad en las negociaciones de características específicas significa una mayor disposición por parte de los desarrolladores a negociar arrendamientos que incluyan ciertas mejoras específicas o permitan a los inquilinos realizar sus propias adecuaciones con más libertad. Esto es especialmente cierto en mercados donde la demanda por espacios ajustados a necesidades específicas ha aumentado, como en el sector logístico, donde los requerimientos de espacio y funcionalidad pueden variar ampliamente.

Por otro lado, en cuanto a las mejoras en el edificio (BI's) realizadas por los desarrolladores, se ha observado una tendencia a optimizar las características core & shell de las naves para mantener los costos al mínimo, al tiempo que se ofrece la posibilidad de añadir mejoras específicas que se negocian con cada inquilino. Esto incluye, por ejemplo, la preparación básica del sitio y la infraestructura esencial, dejando otros aspectos como la instalación de sistemas de enfriamiento avanzados o la personalización de oficinas a la discreción y costo del inquilino.

La dinámica de las TI’s y BI’s, además de reflejar una evolución en la relación entre desarrolladores e inquilinos, donde la personalización y la flexibilidad se han vuelto elementos clave, presenta claros beneficios, como una mayor eficiencia en el uso de espacios y la posibilidad de adaptar los inmuebles a las necesidades operativas y capacidad económica específicas de cada inquilino, aumentando su atractivo en un mercado competitivo. Sin embargo, también acarrea desventajas, como la posible falta de estandarización que puede complicar futuras reconfiguraciones o reocupaciones de los espacios, además de potenciales desafíos en la gestión de expectativas y en la claridad de los acuerdos entre desarrolladores e inquilinos.

Estos ajustes en el mercado inmobiliario industrial deben considerarse en el contexto de un incremento significativo en los costos de construcción, marcado por un aumento del 32% en el precio de los insumos entre febrero de 2020 y febrero de 2024, según datos del INEGI. Este aumento en los costos, que incluye un alza de 2.3% entre febrero de 2023 y febrero de 2024, subraya la importancia de estrategias que mitiguen impactos financieros tanto para desarrolladores como para inquilinos. La adaptabilidad y la personalización, si bien ofrecen ventajas operativas y de mercado, también deben considerarse cuidadosamente para equilibrar los costos crecientes con las necesidades de eficiencia y funcionalidad, asegurando que el desarrollo inmobiliario industrial continúe siendo viable y sostenible frente a las fluctuaciones o incertidumbres económicas.

Para obtener más información sobre las tendencias en el mercado inmobiliario comercial de México, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.