Tres Veces Más Inquilinos: El Nuevo Ciclo del Mercado de Oficinas en México

Ese contraste —mayor absorción con menos metros por inquilino— tiene una raíz estructural. En seis años, la base de ocupantes casi se triplicó y el mercado migró del modelo de grandes superficies a uno donde las decisiones privilegian eficiencia y costo. Hoy incluso los corporativos absorben en módulos, y esa fragmentación distribuye el volumen entre más actores. El resultado es un mercado más diversificado y resiliente.

Aunque el mercado avanza en la misma dirección, la demanda no se comporta igual en todos los segmentos. Desde 2019, la absorción neta por inquilino en edificios de clase A+ ha caído a una tasa compuesta anual de 14%, frente a 7% en clase A y 9% en B.

Si bien las variaciones muestran mayor ajuste en los espacios de más alta calidad (A+), lo relevante no es necesariamente el nivel, sino el patrón. Mientras los inmuebles de clase A+ y A tienden a comportarse en espejo —pues cuando la absorción en uno sube, la del otro también, y cuando baja, ambos retroceden—, los de clase B operan en sentido inverso: ganan tracción cuando los otros la pierden y ceden terreno cuando aquellos se expanden.

Esa dinámica revela que cada segmento cumple una función distinta dentro del ciclo. Las oficinas de clase A+ y A capturan la expansión y la consolidación corporativa; son la punta del mercado y concentran los movimientos de flight-to-quality y right-sizing cuando la toma de decisiones es agresiva y el capital apuesta por calidad y ubicación. Las de clase B operan en el otro extremo del espectro: absorben el reacomodo, el downsizing, la rotación y la demanda defensiva, funcionando como la pieza que amortigua el ciclo y mantiene el sistema en equilibrio.

El patrón no solo describe el comportamiento reciente; también ayuda a anticipar la dirección probable del próximo tramo del ciclo. Históricamente, después de ajustes en los segmentos A+ y A, la absorción suele reconcentrarse en la parte alta del mercado. Pero esa transición no es automática ni garantizada: depende del apetito corporativo, del costo del financiamiento y del desempeño de los corredores premium, factores que han definido el liderazgo de estos segmentos cuando el ciclo retoma velocidad.

A partir de aquí, el comportamiento por segmentos conecta con la variable más determinante del ciclo: el mercado sigue absorbiendo más espacio del que entrega. Y esa relación entre nuevo inventario, absorción bruta y absorción neta no solo explica el descenso continuo en la disponibilidad, sino que confirma que el ciclo transita por una fase de reorganización.

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¹ Los datos consideran únicamente los primeros nueve meses de cada año por ser la información más reciente y comparable disponible. La muestra abarca los principales mercados del país: Zona Metropolitana del Valle de México, Guadalajara, Monterrey y Querétaro. La estimación de absorción se construyó solo con inquilinos identificados y excluye registros con absorción neta negativa o nula. Se emplea absorción neta para evitar distorsiones asociadas a movimientos laterales: cuando un inquilino libera y ocupa metros equivalentes o rota espacios sin aumentar su superficie real. Esto permite medir expansión efectiva y no reacomodo.