En México, durante los últimos tres años, buena parte del debate económico se ha concentrado en la trayectoria de la tasa de interés: si baja, el crédito volverá; si sube, se contraerá. Y aunque esa premisa es razonable, su diagnóstico es incompleto, porque el financiamiento no es sólo dinero a un precio: es confianza sometida a cálculo.

En sectores donde el capital queda inmovilizado por años —como el real estate comercial— ese cálculo se ancla a la estabilidad y duración del flujo. Por ello, en los créditos relacionados con naves, oficinas y malls en México, la restricción relevante no se agota en la tasa, sino en la capacidad de absorber riesgo de largo plazo bajo una estructura viable.

Las cifras de BBVA Research con datos del Banco de México ilustran esa dinámica. Tras alcanzar un máximo histórico de 11.25% en marzo de 2023, la tasa de referencia descendió gradualmente hasta ubicarse en 7.00% en febrero de 2026. No obstante, en diciembre de 2025 el crédito vigente al consumo crecía 7.9% real anual, mientras el crédito vigente a empresas avanzaba 0.6%, su menor tasa desde abril de 2022.

La divergencia es significativa porque los distintos segmentos implican horizontes de riesgo distintos. El crédito al consumo tiende a ser de menor duración promedio, mientras el crédito empresarial sostiene inversión productiva y activos cuyos retornos dependen de flujos prolongados. Por eso, cuando la expansión del balance bancario se concentra en el primer segmento, la duración promedio de las exposiciones crediticias del sistema tiende a acortarse.

El crédito a edificación refuerza esa señal. Durante 2024, su saldo real permaneció en contracción y sólo mostró una recuperación moderada en 2025, al pasar de aproximadamente 308 mil millones de pesos en junio de 2024 a 320 mil millones un año después, equivalente a un crecimiento real cercano a 3.6%, según BBVA Research. Esta trayectoria sugiere que la disminución de la tasa de referencia no produjo una reactivación proporcional del financiamiento sectorial.

Ello es coherente con un marco prudencial en el que las pérdidas esperadas se estiman y provisionan desde el origen de la operación. Así, en proyectos de largo horizonte —como desarrollos comerciales— esa exigencia eleva el capital comprometido y encarece el financiamiento efectivo, incluso en un entorno de tasas descendentes.

En paralelo, el financiamiento otorgado por la banca de desarrollo registró una disminución real cercana a 3.8% en diciembre de 2025, de acuerdo con cifras del Banco de México. Este comportamiento indica que no se observa, en el mismo periodo, una expansión compensatoria suficiente para contrarrestar la moderación del crédito empresarial.

En conjunto, la evidencia sugiere que el cambio relevante en los últimos años no se concentró en el nivel nominal de liquidez, sino en el umbral implícito para acceder al financiamiento. Así, en activos de largo horizonte, la viabilidad dejó de depender principalmente del costo del dinero y pasó a depender del capital que el riesgo exige desde el inicio. Ese desplazamiento contribuye a explicar el comportamiento reciente del real estate comercial en México.

En los últimos tres años, según datos de SiiLA, el crecimiento del sector mostró un escalonamiento más marcado en los inicios de obra y una preferencia observable por proyectos respaldados contractualmente frente a desarrollos completamente especulativos.

En ese contexto, resulta consistente que algunas de las transacciones de mayor visibilidad en el segmento comercial hayan provenido del mercado público o bursátil. Un ejemplo es la intención de FIBRA Prologis de lanzar una oferta pública de adquisición por hasta el 100% de FIBRA Macquarie, respaldada por líneas disponibles y liquidez reportada.

La operación muestra cómo los vehículos con acceso directo a capital y escala operativa pueden ejecutar estrategias de crecimiento sin depender exclusivamente de una expansión adicional del crédito bancario, en la medida en que la estructura corporativa, la disciplina financiera, la supervisión regulatoria y la capacidad patrimonial influyen directamente en la evaluación del riesgo y, con ello, en la viabilidad de largo plazo.

Lo que emerge no es una sustitución del crédito por el mercado, sino una reconfiguración de los mecanismos a través de los cuales se canaliza el capital. Porque cuando el riesgo se reconoce y se capitaliza desde el origen, la escala, la institucionalización y la solidez patrimonial dejan de ser ventajas accesorias y se convierten en condiciones de acceso.

De ahí que entender cómo se asigna el riesgo sea, en última instancia, entender cómo se mueve el capital y cómo evoluciona el ritmo de crecimiento del mercado.

Para profundizar en los datos y el desempeño del real estate comercial, consulta SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.