El 23% de los Edificios de Oficinas en México Son Single-Tenant. ¿Cuáles Son los Beneficios y Riesgos Asociados?

En los principales mercados inmobiliarios de México, el 23% del área bruta rentable (ABR) de oficinas corresponde a edificios ocupados por un solo inquilino, conocidos en el sector como propiedades "single tenant". A nivel nacional, estas propiedades se caracterizan por alojar a grandes empresas e instituciones gubernamentales, y suelen ser edificaciones de alta calidad ubicadas en regiones con alto valor comercial y amplia concentración urbana. Por sus características, las propiedades con un solo inquilino suelen ser estables, ya que a menudo, sus inquilinos firman contratos de arrendamiento a largo plazo, garantizando la ocupación y los flujos de ingresos de los propietarios.

Reconocidos edificios como la Torre HSBC en Ciudad de México y el Corporativo de Cementos Mexicanos (CEMEX) en Monterrey son ejemplos single tenant. Estas propiedades reflejan la identidad corporativa de sus ocupantes y también influyen en la dinámica del mercado inmobiliario circundante al establecer estándares para futuros desarrollos, contribuyendo al prestigio de sus respectivas áreas.

De acuerdo con datos de SiiLA, el 77% de las propiedades ocupadas por un solo inquilino son de clase A+ y A. Asimismo, los datos indican que más del 80% de estas propiedades están concentradas en la zona conurbada del Valle de México, especialmente en Insurgentes y en el distrito central de negocios (CBD) de la Ciudad de México, compuesto por los submercados de Reforma, Polanco y Lomas Palmas. Esto refleja una clara preferencia por inmuebles en áreas con alta visibilidad y accesibilidad, lo que es indispensable para grandes empresas y dependencias gubernamentales, que ocupan el 90% del espacio en propiedades single tenant.

Beneficios y Riesgos

Aunque las propiedades con un solo inquilino presentan numerosas ventajas, también conllevan algunos desafíos.

Por un lado, además de ofrecer estabilidad contractual y financiera, estos edificios permiten a las corporaciones establecer una fuerte identidad y presencia en el mercado –lo que favorece su imagen corporativa– y aprovechar instalaciones a la medida que refuerzan aspectos operativos como la logística y la comunicación interna. Esto puede resultar en una mayor productividad y eficiencia, ya que los espacios pueden adaptarse a las necesidades específicas de la empresa, como la incorporación de tecnología avanzada o áreas de trabajo colaborativo.

Por otro lado, en casos donde el propietario y el inquilino no son el mismo, existen riesgos asociados a la situación financiera o a las necesidades de espacio que pueden afectar significativamente la rentabilidad del edificio, puesto que, si el inquilino enfrenta dificultades financieras o decide mudarse, el inmueble queda completamente desocupado y sin ingresos. Asimismo, la concentración de estas propiedades en zonas específicas puede limitar la diversificación geográfica y aumentar la vulnerabilidad a cambios en las dinámicas locales del mercado. Esto implica que los propietarios e inversionistas en propiedades single tenant deben tener estrategias de gestión de riesgos bien definidas. Estas estrategias pueden incluir evaluaciones financieras exhaustivas de los potenciales inquilinos, la negociación de cláusulas contractuales que den protección en caso de incumplimiento y la diversificación de la cartera de inversiones para mitigar los efectos adversos de la dependencia de un solo inquilino. Además, es importante mantener una estrecha relación con el inquilino para anticipar y abordar cualquier cambio en sus necesidades de espacio o situación financiera, lo que puede ayudar a prevenir disponibilidades prolongadas y pérdidas económicas coligadas.

De acuerdo con la información analizada, los edificios single tenant son ideales para compañías y negocios consolidados y en expansión que buscan desarrollar una sólida identidad corporativa, que requieren instalaciones personalizadas para sus operaciones específicas y que cuentan con suficiente estabilidad financiera para asumir responsabilidades a largo plazo (más de cinco años).

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