3T 2024: Casi Un Tercio del Nuevo Inventario Industrial Salió Disponible al Mercado en México. ¿Por Qué?

Aunque el desajuste entre el nuevo inventario que salió disponible y la demanda promedio fue evidente a nivel nacional, al analizar los datos por región, surgen diferencias clave que matizan esta tendencia.

En algunas zonas, el inventario entregado superó considerablemente la demanda, mientras que, en otras, la oferta estuvo mejor alineada con las necesidades de los inquilinos. Estas variaciones regionales no sólo destacan las particularidades de cada mercado, sino que también proporcionan una visión más precisa de cómo se comportó cada región durante el tercer trimestre de 2024.

En el Bajío, por ejemplo, el área media del nuevo inventario con disponibilidad fue un 78% mayor que el tamaño promedio de la nave promedio absorbida en la región. Por el contrario, en la región Norte, la diferencia fue de apenas un 18%, lo que refleja una mayor sincronización relativa entre lo que se construye y lo que se ocupa; y la región Centro, con un 47% de diferencia, mostró una tendencia intermedia.

Las diferencias regionales también se reflejan en mercados específicos, donde la oferta y demanda presentan aún más contrastes.

En lugares como Monterrey y San Luis Potosí, el tamaño promedio del nuevo inventario desocupado fue menor que el del espacio absorbido, con diferencias del 43% y 23%, respectivamente. Este fenómeno no necesariamente indica una preferencia por espacios más pequeños, sino más bien una falta de alineación entre la oferta y las necesidades reales del mercado.

Desde 2020, el tamaño promedio de las absorciones ha aumentado de manera sostenida, lo que refleja una creciente demanda de naves más grandes, sobre todo en el norte y el Bajío. No obstante, cuando la oferta no se ajusta del todo al tamaño requerido, ya sea por la falta de acuerdos de subarrendamiento que permitan segmentar los espacios o por la insuficiencia de terrenos para expansiones, se limita el rango de inquilinos potenciales que pueden ocupar estos inmuebles.

Por otro lado, en los mercados con las mayores diferencias, como Mexicali, Querétaro, Aguascalientes y Guadalajara, la envergadura del nuevo inventario disponible fue entre dos y cinco veces mayor que la del espacio promedio absorbido. Este desajuste sugiere que las propiedades en estos mercados, ya sea por su tamaño o cantidad, superan ampliamente la capacidad del mercado para absorberlas de manera inmediata. En estos casos, las propiedades entregadas, al ser significativamente más grandes o en mayor número, podrían no resultar tan competitivas frente a otras opciones que se ajustan mejor a las necesidades actuales de los inquilinos, lo que ralentizaría su ocupación.

En general, las diferencias entre oferta y demanda en la mayoría de los mercados reflejan que el inventario entregado casi duplica la absorción. Este panorama subraya la necesidad de ajustar el tamaño y las características de los nuevos desarrollos a las especificidades de cada mercado, con el fin de mejorar la tasa de absorción y reducir la disponibilidad.

Lo anterior pone en evidencia que el desafío no reside en construir más o más grande, sino en la capacidad de anticiparse y adaptarse en un entorno de constante cambio.

En un mercado industrial donde la competencia ha aumentado con la entrega de nuevo inventario, tanto por parte de actores institucionales como de otros con menor nivel de sofisticación que incursionan en el desarrollo de propiedades, contar con información detallada de oferta y demanda, como la que ofrece SiiLA, otorga una ventaja competitiva que permite a desarrolladores e inversionistas ajustar sus estrategias en tiempo real.

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