El retail mexicano se reinventa y resurge con fuerza. Actualmente hay cerca de 4,400 inquilinos diferentes en los centros comerciales de los principales mercados inmobiliarios de México. Esta cantidad de inquilinos es aproximadamente un 5% menor que la observada antes de la pandemia. El año 2021 fue especialmente difícil por la salida del 12% de los inquilinos. Sin embargo, la diversificación de negocios y su capacidad de adaptación mitigaron el impacto en los años posteriores. En 2022, aunque no hubo crecimiento, se mantuvo prácticamente la misma cantidad de inquilinos que en 2021; y a partir de 2023, la recuperación fue notable, con crecimientos anuales promedio de entre 3% y 5%, según datos de SiiLA.

En el último año, las empresas de transporte y logística, FIRE (finanzas, seguros y bienes raíces), entretenimiento y servicios personales (como fitness, belleza y salud) lideraron la absorción de espacio en centros comerciales, con incrementos del 10%, 8%, 5% y 4%, respectivamente. Este comportamiento sugiere una reconfiguración del mercado de retail, donde la demanda se desplaza hacia sectores que ofrecen productos y servicios esenciales y experiencias diferenciadas, subrayando la capacidad de estos segmentos para captar y retener a los consumidores en un entorno postpandemia que ha redefinido la dinámica de ocupación en los centros comerciales.

Respecto de la cantidad de inquilinos únicos, que refleja la diversificación de negocios en las plazas, los datos de SiiLA Market Analytics indican que los regional malls y los community y lifestyle centers son los más diversificados, con un promedio de 1,500 inquilinos diferentes. Les siguen los super regional malls y los power centers, con un promedio de 1,000, y muy por debajo los outlets, con poco más de 200.

Sin embargo, en el último año, la presencia de inquilinos únicos en lifestyle centers y regional malls aumentó un 3%, seguidos de los community centers y los super regional malls, con un 2%, y los power centers con un 1%. En contraste, la diversidad de inquilinos en outlets se redujo un 6%.

Este comportamiento refleja varias tendencias clave en el mercado inmobiliario comercial.

Los lifestyle centers y regional malls están captando una mayor diversidad de inquilinos gracias a su capacidad para ofrecer experiencias diferenciadas y servicios adaptados a las nuevas preferencias de consumo postpandemia. Estos centros comerciales no sólo ofrecen opciones de compra, sino también entretenimiento y servicios personales, convirtiéndose en destinos multifuncionales que atraen a un público amplio y diverso.

Los outlets, por otro lado, han experimentado una disminución en la diversidad de inquilinos, posiblemente debido a su enfoque más especializado y a una menor flexibilidad para adaptarse rápidamente a los cambios en las preferencias del consumidor. Esto implica que por su modelo de negocio más nicho, los outlets enfrentan mayores desafíos para atraer nuevos inquilinos que buscan una mayor adaptabilidad y variedad de servicios.

La segmentación del mercado implica que los centros comerciales capaces de ofrecer experiencias integrales y servicios variados tienden a atraer más inquilinos y a estar más diversificados. Esta capacidad es esencial para adaptarse eficientemente a las nuevas demandas del sector y sostener la rentabilidad de los negocios e inmuebles a largo plazo.

Asimismo, considerando el aumento del 3% en inquilinos entre el segundo trimestre de 2023 y 2024, en un contexto donde la tasa de disponibilidad se redujo un 5%, situándose en un 7.6%, y el área bruta rentable de retail prácticamente no creció, se observa una recuperación de la demanda. Esto sugiere que los efectos de la salida de inquilinos debido a la pandemia están disminuyendo gradualmente. Al mismo tiempo, refleja que el desarrollo de nuevos espacios se está ajustando tras la finalización de proyectos que comenzaron antes de la pandemia. A mediano plazo, se espera que los proyectos en desarrollo salgan estabilizados al mercado, siempre y cuando la demanda y la diversificación de inquilinos sigan aumentando.

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