En el mercado inmobiliario comercial de México, tres submercados destacan como auténticos gigantes en la industria. Apodaca en Monterrey, Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) en la zona conurbada de la Ciudad de México, y Ramos Arizpe en Saltillo son las regiones con más área industrial a nivel nacional. Juntos, estos submercados concentran el 20% del espacio industrial de México, representando alrededor de 17 millones de metros cuadrados, de acuerdo con SiiLA.

Apodaca, CTT y Ramos Arizpe se han convertido en ubicaciones estratégicas para las empresas que buscan expandirse en el país debido a su ubicación, infraestructura, conectividad y mano de obra calificada, así como por su capacidad para resistir los desafíos económicos, con absorciones en aumento y récords de nuevo inventario.

Hasta el tercer trimestre de 2023, estas regiones concentraron el 23% del área bruta rentable (ABR) absorbida a nivel nacional, con casi 1.3 millones de metros cuadrados ocupados.

La mayor parte de los inmuebles absorbidos fueron de alta calidad o de clase A, especialmente aquellos de menos de 5,000 metros cuadrados y aquellos de entre 5,000 y 10,000 metros cuadrados. Esto refleja la diversidad de la demanda de instalaciones equipadas y eficientes que permitan reducir costos de operación con tecnología y ubicaciones cercanas a la frontera con Estados Unidos y a zonas de alta densidad urbana.

A lo largo de este año, los tres submercados han demostrado su capacidad de resiliencia frente a los desafíos del mercado industrial.

Apodaca, CTT y Ramos Arizpe alcanzaron este año nuevos máximos históricos en precios de mercado por metro cuadrado, lo que sugiere que la estabilidad y la demanda en estos submercados siguen siendo sólidas, en un contexto en que la oferta limitada y la alta demanda, junto con otros factores como la ubicación y la calidad, impulsan el alza de precios.

Es importante indicar que el sector inmobiliario industrial en estas regiones se ha mantenido fuerte a lo largo de este año, en parte porque la absorción bruta se ha mantenido estable y la absorción neta, impulsada por la retención y las absorciones de inquilinos, se ha mantenido positiva, ya sea desde 2019, como en los casos de Apodaca y Ramos Arizpe, o desde hace 12 trimestres, como en el caso del CTT.

Sin embargo, la disponibilidad de espacios industriales reflejó tendencias importantes.

En Apodaca y CTT, las tasas de disponibilidad repuntaron un poco en 2023 por la entrega de nuevo inventario. Pese a ello, la tendencia indica que el ajuste a la baja continuará conforme avance el tiempo. Por un lado, Apodaca registró en septiembre su segundo nivel más bajo en lo que va del año, con cerca de 1%, y su segundo nivel más bajo desde que se tiene registro. Por otro lado, CTT registró en septiembre su nivel más bajo de 2023, con un nivel (1.1%) similar al del segundo trimestre de 2022. Es importante mencionar que, a partir de esta última fecha, la tasa de disponibilidad en CTT comenzó a repuntar un poco debido a la entrega de nuevo inventario.

En el caso de Ramos Arizpe, la tasa de disponibilidad se situó por debajo del 1%, su nivel mínimo histórico desde que SiiLA monitorea la región.

Nuevo Inventario e Inquilinos

La entrega de nuevo inventario en los tres submercados ha sido relativamente constante y ha comenzado a repuntar. Incluso, en Apodaca y Ramos Arizpe podría romperse un nuevo récord este año gracias a la llegada de empresas de vehículos y partes, manufactureras y de productos electrónicos, que representaron entre el 65% y el 70% de las absorciones entre enero y septiembre de 2023.

En ese periodo, Apodaca incorporó más de 266,000 metros cuadrados de nuevo inventario y Ramos Arizpe cerca de 250,000 metros cuadrados. Este volumen de incorporaciones es el más alto registrado en los primeros nueve meses de cualquier año desde 2019.

En contraste, en CTT fueron incorporados aproximadamente 190,300 metros cuadrados, que es un volumen menos dinámico que en años anteriores, pero con una tendencia al alza. Estos espacios son ideales para empresas de productos de consumo y de transporte y logística. De hecho, de acuerdo con SiiLA, más del 70% de las absorciones en esta región fueron efectuadas por empresas de estos sectores.

Apodaca, CTT y Ramos Arizpe seguirán creciendo gracias a factores como el nearshoring y la demanda de espacios de última milla impulsada por el comercio electrónico. SiiLA continuará dando seguimiento a estos y otros submercados industriales en México. Para obtener más información, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.