Barrer, Limpiar y Desocupar: el Gran Problema Detrás de las Oficinas Acondicionadas en México

En el mercado de oficinas de México, muchos espacios parecen listos para ser ocupados, pero no lo están. Según SiiLA, aunque la mitad de los inmuebles disponibles están acondicionados, pocos logran satisfacer las necesidades de los nuevos inquilinos. Algunas de estas oficinas enfrentan dificultades para ser ocupadas porque no están diseñadas para optimizar tiempos de instalación, mejorar servicios o adaptarse a nuevas funciones. Detrás de este problema hay una práctica común en el país conocida como “broom and clean”, que permite a los inquilinos desocupar los espacios sin la obligación de restaurarlos a su estado original —ya sea en obra gris o con un acondicionamiento básico— siempre y cuando los entreguen “limpios y despejados”.

Sin embargo, barrer y limpiar un espacio no es suficiente. Lo que queda detrás —muros pintados, alfombras gastadas, divisiones obsoletas— representa retos tanto para los propietarios como para los nuevos inquilinos. Los primeros se enfrentan con inmuebles que deben competir en un mercado cada vez más exigente, donde las empresas buscan rapidez y personalización en lugar de adaptarse a lo que hay disponible. Al mismo tiempo, los costos y tiempos de adecuación terminan recayendo en los nuevos ocupantes, lo que complica la toma de decisiones y retrasa las absorciones.

Datos de SiiLA Market Analytics indican que, en promedio, los espacios desocupados en México permanecen vacíos un año. Este tiempo de exposición, que responde tanto a factores del mercado como a las características propias de los inmuebles, se ve agravado por la falta de regulaciones que establezcan condiciones uniformes para la entrega de oficinas y por la ausencia de prácticas que sincronicen la firma de contratos con las obras de adecuación, agilizando así la ocupación.

Aunque los acuerdos de arrendamiento de oficinas en México suelen incluir —tácita o explícitamente— una cláusula de broom and clean, el Código Civil Federal y las leyes estatales de arrendamiento establecen que los arrendatarios deben mantener el inmueble en buen estado, realizando las reparaciones menores derivadas del uso ordinario, y utilizarlo únicamente para el propósito convenido. También prohíben realizar modificaciones sin autorización expresa del arrendador y, en caso de que se hagan sin permiso, obligan a restituir el inmueble a su estado original al finalizar el contrato. No obstante, cuando hay autorización, la cláusula broom and clean permite entregar los espacios tal como fueron adaptados durante su uso, trasladando —parcial o totalmente— los costos de adecuación o renovación a los nuevos inquilinos.

En otros países, como Estados Unidos, los contratos de arrendamiento suelen ser más estrictos en cuanto a la entrega de inmuebles. Es común que los ocupantes estén obligados a devolver los espacios en su estado original, típicamente en obra gris, sin rastros de adecuaciones previas. Esto garantiza uniformidad en el inventario y facilita la ocupación, pero implica costos significativos para las empresas salientes. En México, en cambio, la flexibilidad del broom and clean reduce gastos inmediatos para los inquilinos que desocupan, pero traspasa los costos y tiempos de adecuación a los nuevos ocupantes, prolongando el tiempo de exposición.

Como resultado, el inventario de oficinas en México enfrenta una marcada disparidad en las condiciones de los espacios, dificultando la comparación entre opciones y la estandarización de precios. Los propietarios, en un intento por atraer a nuevos inquilinos, deben competir en un mercado diversificado y fragmentado, mientras que las empresas asumen retrasos y costos adicionales para adaptar los espacios a sus necesidades. Sin una solución que equilibre la flexibilidad contractual con estándares más uniformes, el mercado mexicano de oficinas seguirá enfrentando tiempos de absorción prolongados y desafíos que afectan tanto la rentabilidad de los propietarios como la viabilidad de los arrendamientos.

Para avanzar, el mercado inmobiliario mexicano debe adoptar prácticas que equilibren flexibilidad y claridad en la entrega de espacios. Establecer estándares básicos de acondicionamiento, sincronizar adecuaciones con los procesos de negociación y fomentar incentivos para renovaciones son estrategias clave para reducir costos y agilizar la ocupación

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