Los Precios de Terrenos Industriales Aumentan Hasta un 60% en el Centro y Bajío de México

El precio de los terrenos para uso industrial aumentó entre un 30% y un 60% en las regiones Centro y Bajío de México durante los últimos cuatro años, según brókeres especializados en el sector. Este incremento se debe a la sobredemanda de espacios, la llegada de nuevas inversiones extranjeras y factores macroeconómicos como la inflación y el tipo de cambio.

En Querétaro, por ejemplo, hay terrenos con elevados precios por metro cuadrado que alcanzan los 195 dólares. De acuerdo con Valeria Luna, experta en desarrollo de negocios y en tendencias de mercado con amplia experiencia en transacciones inmobiliarias, esto no sólo se debe a la escasez de tierra apta para uso industrial, sino también a las expectativas de negociación y a la alta demanda por parte de empresas nacionales e internacionales que buscan establecerse en la región.

“Muchas empresas buscan oportunidades estratégicas de inversión en México”. Lo estratégico, en el caso mexicano, tiene mucho que ver con el precio de las propiedades. Según Valeria, "bueno, bonito y barato" es el estándar de búsqueda de compañías grandes, medianas y pequeñas. En ese sentido, explicó a SiiLA que, aunque la mayoría busca pagar un precio muy bajo en comparación con los precios de mercado, una vez que ven la calidad de los terrenos, su percepción cambia por completo y ajustan sus expectativas.

“Por eso, debido a los altos precios, por lo general, las compañías buscan rentar naves más que comprar terrenos para proyectos propios”. Para ilustrar la situación, la experta en desarrollo de negocios mencionó el caso de una importante compañía asiática de electrónica que adquirió 90,000 metros cuadrados en el parque industrial Kaizen II en Querétaro.

“Este tipo de inversiones implica la adquisición de la tierra, las obras de adecuación y construcción, además del sostenimiento operativo de la empresa, que incluye instalar personal y mantenerlo mientras el proyecto se completa”. Valeria recordó que, aunque muchas empresas llegan con la idea de comprar y desarrollar, son pocas las que tienen capital suficiente para invertir en ello.

Marco Durán, Director de Servicios Transaccionales Industriales en Colliers, coincide con Valeria Luna. Según el bróker con más de 20 años de experiencia en transacciones de compraventa y gestión de rentas, “En México predomina la preferencia por el arrendamiento sobre la compra, ya que ofrece a las empresas mayor flexibilidad para ajustar sus operaciones, ya sea para expandirse, reducirse o reubicarse, sin requerir una significativa inversión inicial”.  No obstante, Durán señaló que, en muchos casos, las compañías con plantas de producción “optan por la compra para garantizar el control a largo plazo del inmueble y amortizar las inversiones realizadas en infraestructura y tecnología especializada”.

Sube la Tierra, Sube la Renta

La poca oferta y la amplia demanda, la inflación, las elevadas tasas financieras, la falta de incentivos fiscales y el tipo de cambio han impulsado el incremento en el precio de mercado de los terrenos a nivel nacional. Esta revaloración impulsa más los precios de renta y compraventa de las naves industriales, que ya tendían al alza por el incremento en el precio de los materiales, la maquinaria y equipo, y las remuneraciones en el sector de la construcción, que aumentaron en 31%, 12% y 26% en los últimos cuatro años, respectivamente, según datos del INEGI.

"En México, la tierra para uso industrial es un bien escaso por las características específicas que se requieren para poder desarrollar proyectos, como lo es que tengan permisos de uso de suelo, buenas condiciones de acceso e infraestructura para servicios. [...] Esta situación se agrava aún pese a la existencia de algunos espacios industriales que han agotado su vida útil y que, por cuestiones de dinámica urbana o zonificación, tienden a convertirse en espacios comerciales o de vivienda, dejando de lado el uso de suelo industrial”, explicó Durán.

Los datos de SiiLA Market Analytics indican que, en los últimos cuatro años, dependiendo del mercado industrial y el tipo de transacción, el precio promedio de renta y venta varió entre un 15% y un 33% en las regiones Centro y Bajío.

Flexibilidad y Adaptación: Claves para Impulsar las Inversiones

Ante el incremento de precios, mantener competitivas las propiedades no sólo es cuestión de adecuarse a los benchmarks del mercado, como precios y márgenes de ganancia, sino también de ofrecer calidad y flexibilidad para que los espacios sean adecuados para las necesidades del cliente, y los montos y plazos de pago sean justos para que la inversión sea rentable, tanto para el propietario como para el comprador o inquilino.

Para Valeria Luna, la flexibilidad permite que empresas de todos tamaños incursionen en nuevos mercados, especialmente startups y pequeñas empresas cuya liquidez o capital son limitados. En ese sentido, explicó que “incluso hay contratos de renta a corto plazo (no más de seis meses) para compañías que buscan cubrir demandas de producción estacionales. Rentan espacios temporales adicionales para expandir zonas de almacenamiento o producción, y cuando la temporada alta de ventas termina, abandonan el espacio”.

Por su parte, Marco Durán de Colliers indicó que el alza de precios ha vuelto más rigurosos a los usuarios e inversionistas. Mientras los usuarios o inquilinos tienen cada vez más requerimientos para asegurar rentas competitivas u obtener beneficios contractuales, los desarrolladores e inversionistas “siguen con apetito de comprar sitios, pero con prudencia en cuanto a los costos del terreno, para no tener propiedades con precios poco competitivos. Esto aplica tanto para desarrollos en sitios greenland (terrenos para desarrollo por primera vez) como brownfields (terrenos en donde demuele y reconstruye)”. En consecuencia, muchas transacciones se ralentizan.

En general, el panorama descrito por los brókeres refleja un mercado industrial altamente valorado, cuyo futuro dependerá de la capacidad de las empresas para adaptarse a las cambiantes condiciones y aprovechar las oportunidades estratégicas.

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