Contratos e Infraestructura: Cómo la Cultura Empresarial Asiática Está Redefiniendo el Mercado Industrial en México

Las compañías asiáticas y occidentales manejan sus inversiones de maneras muy distintas. La diferencia en las tasas impositivas de ambas regiones es notable y se refleja en sus negociaciones. De acuerdo con Pablo Culebro, en general, las empresas orientales tienden a ser más complejas en sus negociaciones y requieren un enfoque culturalmente sensible, mientras que las empresas occidentales, aunque también protocolarias, tienen procesos más directos y estructurados, especialmente en términos legales y de propiedad.

“En las empresas occidentales, las diferencias se notan principalmente en el tamaño y la naturaleza de las compañías. Las grandes corporaciones públicas, tanto europeas como estadounidenses, suelen seguir procesos estrictos y negocian a través de abogados, lo que puede prolongar las negociaciones. En cambio, las empresas más pequeñas, especialmente las europeas, prefieren adquirir propiedades en lugar de alquilarlas para tener mayor control sobre su inversión, mientras que los estadounidenses están más habituados a los contratos de arrendamiento, reflejando un enfoque más pragmático en la gestión de activos”, indicó Pablo Culebro.

En cambio, para los asiáticos, especialmente los coreanos, chinos y taiwaneses, el costo es un factor crucial. Como ejemplo, el especialista en adquisiciones y gestión de activos señaló que los márgenes en la manufactura de electrónicos son menores a dos dígitos, lo que los obliga a operar con márgenes mínimos y a buscar los costos más bajos. En consecuencia, “el precio es un elemento decisivo en sus negociaciones”.

Además, esta situación responde a la cultura de apoyos gubernamentales que algunas empresas chinas reciben en su país, lo que les permite mantener bajos costos operativos. Sin embargo, Pablo Culebro aclara que “no es lo mismo producir en China que en México, ya que en México los costos productivos y el apoyo gubernamental son diferentes, lo que puede aumentar los costos de operación, sin que el incremento sea tan significativo como para afectar la presencia de las empresas chinas en el mercado norteamericano”.

La búsqueda de bajos costos influye en el tamaño de las naves que ocupan las empresas de diferentes países. Después de las negociaciones, el precio por metro cuadrado de las naves más grandes suele ser proporcionalmente más bajo que el de las más pequeñas; y según datos de SiiLA, las empresas asiáticas tienden a ocupar naves más grandes que las europeas, latinoamericanas y norteamericanas, con tamaños promedio de 13.2, 12.1, 11.8 y 9.5 mil metros cuadrados, respectivamente.

Más allá de las diferencias, el directivo de RMSG dijo que independientemente del origen de los inquilinos e inversionistas, la sustentabilidad es un aspecto indispensable para cualquier empresa.

“En términos contractuales, una tendencia emergente clave en el mercado es la creciente demanda de arrendamientos verdes, impulsada por grandes inversionistas que buscan cumplir con lineamientos de sustentabilidad. Los inquilinos ahora esperan instalaciones con certificaciones ecológicas y opciones de energía renovable, como paneles solares o acuerdos para adquirir energía limpia, incluso tratándose de propiedades de clase B y C”, explicó.

El nearshoring está cambiando el panorama industrial en México. Las empresas asiáticas tienen un papel cada vez más importante debido a los crecientes desafíos logísticos en la cadena de suministro global y a las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, que aumentan los costos operativos.

Los datos de SiiLA Market Analytics muestran que, entre el segundo trimestre de 2023 y 2024, el ABR industrial ocupada por compañías asiáticas aumentó un 9% en México. Este crecimiento sólo fue superado por las empresas provenientes de América Latina y el Caribe, cuya ocupación creció un 11%. En contraste, las empresas europeas y estadounidenses registraron un aumento más moderado, con un crecimiento del 6% y 4%, respectivamente.

Es importante destacar que el grado de expansión está directamente relacionado con la participación de mercado de cada región, de modo que las regiones con mayor participación, como Norteamérica y Europa, experimentaron un crecimiento más moderado debido a su ya establecida presencia en el mercado. Por otro lado, las regiones con menor participación relativa, como Asia y Latinoamérica, mostraron un crecimiento más acelerado, aprovechando su mayor margen de expansión.

En ese sentido, Pablo Culebro mencionó que la viabilidad de los proyectos depende y dependerá en gran medida de la infraestructura disponible, especialmente en lo que respecta a la energía y el agua. Pablo Culebro enfatizó que los desarrolladores están enfrentando desafíos significativos en estos aspectos, recurriendo a soluciones como subestaciones eléctricas y generadores de energía para asegurar la continuidad operativa.

“En un entorno donde los recursos se están volviendo cada vez más limitados, estas medidas son cruciales para garantizar el éxito a largo plazo de las inversiones industriales en México”, comentó. “Este contexto refuerza la importancia de entender las diferencias culturales y económicas entre los inversionistas asiáticos y occidentales. La manera en que cada uno aborda estos retos puede definir su éxito en el mercado mexicano”, explicó.

Además de los retos generales, las compañías asiáticas que buscan incursionar en México enfrentan desafíos específicos, especialmente en lo que respecta a la falta de familiaridad con el sistema financiero occidental y las dificultades para ejercer garantías en contratos, que se convierten en barreras significativas.

“Las empresas orientales, especialmente las chinas, enfrentan desafíos particulares en lo que respecta a las garantías. En países como China es difícil hacer cumplir garantías legales debido a un sistema en el que la aplicación del marco legal no es tan clara y directa como en Estados Unidos o Europa. Por esta razón, los propietarios suelen exigir cartas de crédito o depósitos adicionales para asegurarse de que se respeten los términos del contrato”.

Aunado a ello, Pablo Culebro señaló que es común que los contratos incluyan cláusulas que obligan a los propietarios a gestionar el mantenimiento de las propiedades para garantizar su buen estado, ya que muchas empresas asiáticas no suelen realizar un mantenimiento adecuado.

En un entorno donde las diferencias culturales y económicas entre empresarios asiáticos y occidentales no sólo moldean las estrategias de negociación y administración de propiedades en México, sino que también determinan cómo se abordan los desafíos operativos y contractuales, mantenerse informado es crucial. Para saber más sobre el desempeño y desarrollo del mercado inmobiliario industrial en México, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.