Mientras en la mayoría de los mercados industriales del país —con excepción de algunos corredores del Bajío— la tasa de disponibilidad tendió al alza durante el último año, la de la Ciudad de México se mantuvo con tendencia a la baja, según datos de SiiLA. ¿Qué la distingue del resto? Su vocación logística orientada al consumo interno.

En el Bajío, cerca del 70% del espacio industrial está ocupado por manufactureras; en el norte, la proporción ronda el 60%. En cambio, en la Ciudad de México, casi la mitad del inventario está en manos de empresas logísticas y de productos terminados, y apenas una quinta parte corresponde a manufactura. Esta diferencia estructural se explica por la densidad del mercado urbano, la escasez de suelo industrial dentro de la ciudad y la presión por operar cerca del consumidor final. Así, corredores como Vallejo, Tlalpan, CTT y Arco Norte se han reposicionado como nodos estratégicos de distribución, más que como centros de producción.

Uno de los casos que mejor ilustra esta reconfiguración es la reciente expansión de Mercado Libre en Vallejo. La empresa rentó 8,225 metros cuadrados dentro del parque industrial OD Vallejo de O’Donnell, con un contrato triple neto. La nave —ya construida— se encuentra en proceso de adecuación y se espera que entre en operación en septiembre de este año.

Vallejo, uno de los submercados industriales más antiguos de la ciudad, no es el más grande —aporta apenas el 5% del inventario conurbado— pero sí el más céntrico. Su ubicación, junto con la modernización del inventario, explica el repunte de la demanda.

Aunque la región enfrenta limitaciones para desarrollar nuevo inventario, en lo que va de 2025 ha registrado una de las mayores absorciones brutas de la capital y una absorción neta superior a los 40,000 metros cuadrados. Buena parte de este movimiento se debe a la transformación de naves de clase B y C, que están siendo remodeladas bajo estándares logísticos actuales.

En el caso de O’Donnell, la reconversión implicó adaptar una nave existente a las exigencias técnicas de uno de los principales jugadores del comercio electrónico a nivel nacional, con características clave para operaciones de última milla: mayor área de estacionamiento y maniobras, calles internas lo bastante anchas para circuitos de doble o triple carril y accesos múltiples.

La modernización confirma la importancia de modificar espacios sin perder centralidad, máxime en un entorno donde la eficiencia logística depende de variables puntuales. Una nave que Mercado Libre desocupó recientemente en Tlalnepantla —con menor ubicación estratégica y más restricciones para adaptarse— deja ver el contraste: en operaciones rotativas, intensivas y organizadas por bloques, ese tipo de diferencias incide en toda la cadena de suministro.

En ese contexto, la transacción en OD Vallejo no solo amplía la red operativa de una compañía: también marca un punto de inflexión para el submercado. Según datos de SiiLA, se trata de una de las operaciones más rentables en términos de renta base registrada este año en la Ciudad de México, lo que confirma que la demanda de espacios bien ubicados, adaptables y con vocación logística urbana sigue activa.

De hecho, los precios de renta en Vallejo aumentaron a una tasa compuesta anual de 10% en los últimos cinco años, muy por encima de la inflación. Este dato, junto con la intensidad de la absorción reciente y la escasez persistente de espacio logístico bien ubicado, sugiere que el submercado está entrando en una etapa de consolidación donde la eficiencia urbana vale más que la escala, y donde la Ciudad de México opera bajo una lógica de valor por centralidad, no por volumen.

Pero Vallejo no solo condensa esa lógica: la encarna. En cada nave reconvertida late la historia de una ciudad que, en lugar de expandirse hacia la periferia, aprende a replegarse sobre sí misma, a habitar lo que ya tiene, a hacerlo útil otra vez. Y en ese gesto —más urbano que industrial— se prefigura el verdadero futuro del mercado: uno donde la logística ya no sigue al consumo, sino que lo organiza.

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