Q2 2025: Industrial Vacancy Rises… and So Do Rents

En la primera mitad de 2025, la tasa de disponibilidad industrial en México repuntó casi 44% frente al mismo periodo del año anterior. Pero el diablo está en los detalles: mientras la desocupación retrocedió en los mercados más voluminosos del centro y del Bajío, aumentó de forma sostenida en los del norte, donde en los últimos tres años la oferta se disparó en respuesta a una demanda que entonces parecía no tener límite.

Aunque la disponibilidad nacional ronda el 4%, en Ciudad de México y su zona conurbada, así como en Guadalajara, Guanajuato y Querétaro, se ubicó por debajo del 5% tras caer hasta una quinta parte. En estos mercados, las absorciones superaron con holgura la entrega de nuevo inventario, y el recambio de inquilinos fue menor que en aquellas regiones donde la desocupación tendió al alza.

Del otro lado de la balanza están la mayoría de los mercados industriales del norte y del Bajío, donde la tasa de disponibilidad aumentó al menos 11%. Los incrementos más pronunciados ocurrieron en Ciudad Juárez, Monterrey y Tijuana, donde la tasa prácticamente se duplicó en el último año, con niveles que van de 4.9% a 8.6%, según el caso.

¿Qué explica este repunte? Uno de los factores clave fue el tamaño promedio de las desocupaciones: estos mercados estuvieron particularmente expuestos a la salida de grandes inquilinos, tanto por la composición de su base industrial como por la escala de los espacios ocupados. El caso más evidente fue la salida de AGP Glass a inicios de 2025, que liberó 100,000 metros cuadrados en Monterrey, equivalentes al 17% de toda el área desocupada en ese mercado. Otro ejemplo fue South Shore, que dejó cerca de 30,000 metros cuadrados en Ciudad Juárez.

Para dimensionarlo: si en estos tres mercados se toma al 10% de los inquilinos que más superficie liberaron, ese grupo concentra casi una tercera parte del total desocupado. Esta proporción es mayor que en el resto del norte —donde no rebasa una quinta parte— y similar a los niveles del centro y del Bajío, con una diferencia clave: Ciudad Juárez, Monterrey y Tijuana enfrentaron un desbalance más agudo entre oferta, demanda y rotación.

Lo que estamos viendo no es solo un cambio en los niveles de ocupación, sino también el reflejo de una fragilidad estructural que el ciclo anterior —marcado por absorciones récord y expansión acelerada— no permitió ver. En un entorno inestable, agitado por tensiones geopolíticas y la reconfiguración del suministro global, lo que parecía sólido empieza a fracturarse, sin que eso implique una crisis. Por eso, contrario a lo que sería de esperar cuando la disponibilidad aumenta, los precios no cedieron. Entre el segundo trimestre de 2024 y 2025, las rentas industriales subieron 13.2% a nivel nacional, superando los siete dólares por metro cuadrado.

Aguascalientes, Saltillo y Reynosa registraron los mayores aumentos, con alzas superiores al 22%. En el otro extremo, Tijuana, Mexicali y Guadalajara tuvieron los incrementos más moderados, de al menos 3.8%. Solo un mercado fue en sentido opuesto: Ciudad Juárez, donde las rentas cayeron 4%, colocándose ligeramente por debajo del promedio.

¿Esta excepción es preocupante? Todavía no. Hasta ahora, lo que sucede en Ciudad Juárez parece un ajuste de mercado. La presión empezó a acumularse en 2023, cuando se entregó una oleada de nuevo inventario —más de una tercera parte especulativo— justo cuando las absorciones comenzaron a caer y la rotación de inquilinos se volvió más alta y frecuente. Esa combinación —oferta excesiva, menor demanda y alta rotación— disparó la disponibilidad más rápido que en otros mercados del norte con síntomas similares, como Tijuana, Reynosa o Mexicali, donde la oferta fue más dosificada o la demanda, más constante. Por eso, mientras esos mercados aún pueden sostener aumentos de renta, Juárez ya comenzó a corregir: no por debilidad, sino por competencia directa entre desarrolladores o como estrategia anticipada para recuperar absorción ante un nuevo ciclo.

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