The Surprising 54% Discount on Mexican REITs’ Net Asset Value: An Investment Opportunity in Mexico

Actualmente, según SiiLA, el precio promedio de mercado de los FIBRAs es 54% menor que el valor neto promedio de sus activos. A esta situación se le conoce como Descuento sobre el Valor Neto de los Activos (Descuento VN). Esto significa que el valor de las acciones o Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) que conforman los FIBRAs está por debajo del valor contable de los activos que respaldan a los FIBRAs.

El Descuento VN puede surgir por diversas razones, como la percepción de riesgos relacionados con el mercado inmobiliario o los FIBRAs, así como por factores económicos o de oferta y demanda. Para algunos inversionistas, el Descuento VN puede significar una oportunidad atractiva de inversión, ya que podrían adquirir CBFIs a un precio relativamente bajo y generar ganancias potenciales a largo plazo si el valor de los certificados aumenta. Sin embargo, esto también puede generar volatilidad en los precios de los CBFIs por riesgos de corrección de precios basados en transacciones especulativas de mercado.

Por ejemplo, en los últimos cinco años, la fluctuación más pronunciada en el Descuento VN en México ocurrió en 2020. En el segundo trimestre de ese año, cuando los efectos adversos de la pandemia comenzaron a verse reflejados en los mercados financieros y en la economía general, el valor en libros de los FIBRAs fue de 672.7 mil millones de pesos, mientras que su valor de mercado fue de 240.4 mil millones de pesos, una diferencia o descuento de 64%.

Las grandes transacciones e inversiones de los FIBRAs en México también impactan el Descuento VN. Ejemplo de ello fue la compra del Portafolio Inmobiliario Titán por parte de FIBRA Uno en noviembre de 2019, o la compra de FIBRA Plus del 71% de FIBRA HD en octubre de 2021. En esos periodos se observó una relativa estabilidad en el Descuento VN debido al alza del valor de mercado de los FIBRAs, de acuerdo con datos de SiiLA FIBRA Analytics.

¿Qué FIBRAs tienen los mayores y menores Descuentos VN?

Durante el primer trimestre de 2023, el Descuento VN de los FIBRAs en México fue de 49%, una proporción menor en 4.4 puntos porcentuales con respecto a lo observado al cierre de 2022. La reducción se debió a una caída del valor neto de los activos de los FIBRAs, que pasó de 803.4 a 798.6 mil millones de pesos, así como al alza del precio promedio de mercado de los CBFI’s, que pasó de 373.6 a 407 mil millones de pesos.

Cabe destacar que la reducción del valor de los activos puede estar relacionada con un reajuste de las ventas e incluso con la desinversión de algunas FIBRAs, sobre todo en los sectores de retail y hotelero, mientras que el incremento del valor contable ocurrió en un contexto de grandes inversiones, como la adquisición del Portafolio Inmobiliario Zeus por parte de FIBRA Monterrey en marzo de este año, o el aumento de las inversiones de las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) desde principios de 2023.

Entre los FIBRAs con menor Descuento VN están FIBRA Prologis (11%), FIBRA Nova (25%), FIBRA Soma (27%), FIBRA Monterrey (37%) y FIBRA Storage (46%). En contraste, FIBRA Shop (89%), FIBRA HD (83%), FIBRA Inn (75%), FIBRA Uno (71%) y FIBRA Up (59%) tienen un mayor Descuento VN.

Un FIBRA con mayor Descuento VN puede ser una atractiva oportunidad de inversión con potencial de ganancias y mayor interés de los inversionistas, aunque pueden estar vinculada a mayores riesgos. Por otro lado, los FIBRAs con menor Descuento VN podrían ofrecer mayor estabilidad y seguridad en la inversión, pero podrían tener un potencial de ganancias más limitado. Sin embargo, esto depende de la circunstancia de cada FIBRA y de los factores de riesgo considerados por cada inversionista.

También es importante destacar que, en México, los FIBRAs con mayores descuentos se enfocan en los sectores de retail y hotelero, mientras que aquellos focalizados en el sector industrial tienden a tener menores descuentos. Esto podría deberse en parte a que los FIBRAs industriales tienen mayor estabilidad y previsibilidad de ingresos por arrendamientos a largo plazo con inquilinos sólidos, mayor resiliencia en crisis al ser esenciales para la cadena de suministro, y potencial de crecimiento en comercio electrónico y logística, mientras que los FIBRAs hoteleros y de retail enfrentan mayores descuentos debido a su sensibilidad a ciclos económicos y cambios en la demanda del consumidor.

Sin embargo, existe un caso excepcional, que es el de FIBRA Educa. A diferencia del resto de los FIBRAs, el valor de mercado de este fideicomiso es 79% superior a su valor en libros. Esto significa que el valor de los CBFIs de FIBRA Educa está sobrevalorado por factores que influyen en el rendimiento y valor de esta compañía, que incluyen un rendimiento superior a lo esperado en activos, perspectivas de crecimiento, calidad de los activos, gestión eficiente y confianza en el sector educativo, por mencionar algunos ejemplos.

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