Mientras el mercado industrial de Tijuana muestra señales de enfriamiento, FIBRA Macquarie —en alianza con Grupo FRISA— inició la construcción de la primera de cuatro naves de clase A con un área bruta rentable (ABR) conjunta proyectada de casi 70,000 metros cuadrados en la zona Pacífico, dentro del submercado Sánchez Taboada.

La apuesta no es menor. Llega en un momento marcado por reajustes de mercado, tensiones geopolíticas, aranceles, incertidumbre económica y un entorno regional cada vez más desafiante, que vuelve más complejas las decisiones de inversión.

En este contexto, Tijuana —aunque estabilizada y con un ecosistema industrial dinámico— enfrenta su repunte de disponibilidad más marcado en el último lustro.

Desde finales de 2023, la oferta ha crecido por dos factores principales: el aumento en la entrega de inventario especulativo —que pasó de representar el 9% a más de una tercera parte en apenas año y medio— y la desaceleración en la llegada de nuevos inquilinos, que coincidió con una de las mayores rotaciones de ocupantes en los últimos cuatro años. El resultado fue una caída en la absorción neta, incluso con saldo negativo a inicios de 2025, algo no visto desde finales de 2020.

Esto coincide con una menor ocupación de espacio por parte de algunas empresas manufactureras y de productos de consumo, especialmente en sectores clave como bienes de capital, textil, química y petroquímica, que retrocedieron entre 1% y 7%, según el caso.

Sin embargo, la decisión de FIBRA Macquarie dice mucho sobre cómo los inversionistas institucionales leen el mercado: no solo por el retorno que anticipan, sino por la escala y continuidad de su expansión en la región.

Por un lado, las expectativas de rendimiento del fideicomiso —entre 9% y 11% sobre costo— reflejan una lectura optimista pero informada que se apoya en dos certezas operativas. Primero, a que Tijuana sigue siendo un nodo estratégico en su portafolio, donde ya concentra una de cada diez propiedades industriales. Y segundo, a que su presencia local —con equipos de arrendamiento, ingeniería y administración ya establecidos— le permite operar con eficiencias que otros no tienen, elevando los márgenes potenciales del proyecto.

Por otro lado, la escala de su expansión confirma que la inversión no es coyuntural. Cerca del 12% de su crecimiento potencial —unos 79,000 metros cuadrados de ABR— está ubicado en Tijuana, donde el fideicomiso desarrolló recientemente la nave TIJ031 de más de 37,000 metros cuadrados en el submercado Tijuana–Rosarito.

En el fondo, el mensaje es claro: pese al enfriamiento momentáneo, Tijuana seguirá siendo un eje clave en la geografía industrial de América del Norte. No solo por su trayectoria, sino por su ubicación: colinda con California —el estado más poblado, rico y demandante de productos del continente— y mantiene una sinergia binacional única con San Diego. Mientras una aporta tecnología, logística y mercado, la otra ofrece mano de obra calificada y costos competitivos. Juntas, han hecho crecer industrias como la de dispositivos médicos, aeroespacial, autopartes y electrónica. A eso se suma su conexión con el puerto de Ensenada y los corredores logísticos del noroeste, que permiten articular rutas marítimas, terrestres y aéreas en un solo ecosistema. Y esa es la clase de resiliencia territorial que buscan los inversionistas cuando el mundo se vuelve incierto.

La consecuencia es un reacomodo silencioso en el mercado, donde el exceso de oferta obliga a ser más selectivo y la demanda, aunque presente, exige condiciones más competitivas. Para los desarrolladores, ya no se trata solo de construir inmuebles bien ubicados, sino de anticipar quién podrá —y querrá— ocupar esos espacios en un entorno menos predecible. Y para los inversionistas, el riesgo ya no está en la edificación, sino en la estrategia que garantice su vigencia a largo plazo.

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