En un movimiento estratégico que podría transformar el panorama del mercado inmobiliario industrial en México, FIBRA Prologis, un prominente propietario y operador de inmuebles industriales Clase A en el país, busca comprar el portafolio completo de Terrafina, mediante la adquisición de todos los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de la empresa.

Para ello, FIBRA Prologis planea hacer una Oferta Pública de Adquisición (OPA) y canje no vinculante, que estará sujeta a la aprobación de las autoridades financieras, entre ellas, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). Una OPA es básicamente una propuesta hecha por una persona o empresa para comprar las acciones de una compañía que se negocia en bolsa. Esta oferta se extiende a todos los accionistas y puede aplicarse también a otros instrumentos financieros que se pueden convertir en acciones, todo a cambio de un precio determinado.

En este caso, FIBRA Prologis ha propuesto pagar un factor de intercambio fijo de 0.580 por cada CBFI de Terrafina. Esto significa que por cada certificado de Terrafina, los accionistas de recibirán el equivalente al 58% (0.580 veces) de un CBFI de FIBRA Prologis. Por ejemplo, si tienes 100 CBFIs de Terrafina, bajo esta propuesta, recibirías 58 CBFIs de FIBRA Prologis.

Es importante destacar que tratándose de una operación de “canje no vinculante”, la propuesta no obliga a ninguna de las partes, ni a FIBRA Prologis, ni a Terrafina, ni a sus respectivos tenedores de CBFIs, a ejecutar la transacción, ni constituye una oferta pública de valores. Esto porque la realización de cualquier oferta de adquisición por parte de FIBRA Prologis está condicionada a obtener todas las aprobaciones reglamentarias.

FIBRA Prologis ya ha comunicado su propuesta a la administración de Terrafina. La iniciativa surge tras conversaciones amistosas entre ambas partes iniciadas en diciembre de 2023.

Hasta el tercer trimestre de 2023, Terrafina reportó tener 290 propiedades, que incluyen 286 naves industriales, con un aproximado de 3.9 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) y cuatro reservas de tierra, diseñadas para preservar la capacidad de crecimiento orgánico del portafolio. Por su parte, FIBRA Prologis cerró 2023 con 235 instalaciones logísticas y de fabricación en seis mercados industriales en México, con un total de 4.4 millones de metros cuadrados de ABR. De este modo, con la adquisición de las propiedades industriales de Terrafina, FIBRA Prologis tendría el portafolio industrial más grande de México, incluso superando los seis millones de metros cuadrados que tendrá FIBRA Next.

De acuerdo con JP Morgan, esta operación implicaría la emisión de nuevas acciones por parte de FIBRA Prologis y se espera que mejore su posición en el mercado, aumentando significativamente su ABR. Además, JP Morgan señala que la transacción, que aún necesita la aprobación de los accionistas de ambas partes, podría resultar en sinergias importantes, optimizando la gestión de los activos de Terrafina y mejorando la liquidez de las acciones de FIBRA Prologis.

La multinacional estadounidense de servicios financieros y bancarios también estima que el 22% de los activos de Terrafina, situados en mercados secundarios para FIBRA Prologis, como Aguascalientes, Baja California, Guanajuato, San Luis Potosí, Sonora, Tabasco y Tamaulipas, podrían ser vendidos. Asimismo, JP Morgan anticipa que, en términos de inquilinos, la mezcla de portafolio de FIBRA Prologis (40% manufactura y 60% logística) se diversificará con los activos de Terrafina (73% manufactura y 27% logística). Esto añadirá valor agregado a los portafolios, en un contexto de inversión impulsado por el nearshoring hacia México.

El potencial acuerdo entre FIBRA Prologis y Terrafina es reflejo del actual dinamismo del mercado inmobiliario industrial en México, y podría marcar un precedente en la consolidación de activos inmobiliarios industriales de alta calidad en el país, ofreciendo nuevas oportunidades de crecimiento y valor para los inversores de ambos fideicomisos. La eventual materialización de esta transacción dependerá de las negociaciones y la aprobación por parte de las autoridades reguladoras.

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