El día de hoy 15 de diciembre, el Banco de México anunció el último incremento del año que hizo a la tasa de referencia, el cual fue de 50 puntos base y con ello ésta cierra el 2022 en 10.5%, el valor más alto desde 2008, cuando se optó por controlar los tipos de interés como principal instrumento de política monetaria. Este aumento es el treceavo de forma consecutiva desde junio de 2021, cuando la tasa de interés se ubicaba en 4%.

Estos incrementos han impactado el sector comercial del real estate, el cual venía recuperándose tras los meses de pandemia. Para ver esto es necesario revisar el desempeño de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) desde que comenzaron estas subidas. Pero antes, es importante recordar que una tasa de interés más alta hace más atractivos los valores gubernamentales (CETES, Bonos, etc.) y con ello se reduce la diferencia (spread) entre lo que pueden ofrecer ambos valores. Así, que se espera que algunos inversionistas comiencen a demandar más instrumentos de deuda gubernamental y menos títulos en el mercado de valores.

Si se compara el desempeño de dos índices del desempeño de los FIBRAs (el S&P/BMV FIBRA y el S&P BMV IPC) y los incrementos de la tasa de referencia. que mide el desempeño de la economía, lo primero que vemos es que ha habido un freno a la recuperación del sector comercial del real estate. Sin embargo, es importante mencionar que el efecto no ha sido directo o en el corto plazo, sino que ha pasado tiempo antes de que el mercado de valores lo registre. También hay que destacar que los FIBRAs han tenido un mejor desempeño que otros sectores económicos.

Tomando como muestra lo ocurrido durante los últimos dos años, se observa que ha habido variaciones menos pronunciadas y una tendencia positiva de los valores de los FIBRAs a incrementar su valor respecto del IPC. Es decir, los FIBRAs han resistido mejor los incrementos que ha hecho el Banco Central y otros eventos. El incremento en el IPC ha sido de 2%, mientras que el de FIBRAs ha sido de 8% para este periodo.

Una de las razones de este mejor desempeño es la misma naturaleza de los fideicomisos, pues además de que su valor de mercado se ha incrementado, los inversionistas siguen recibiendo al menos el 95% de su utilidad antes de impuestos, lo que hace más atractivos estos valores.

Una última cosa que hay que señalar es que los dividendos han sido relativamente constantes (aunque cambian de un fideicomiso a otro), pues los niveles de ocupación y los precios de renta de los inmuebles se han mantenido, en parte por los contratos que se tenían firmados entre los FIBRAS y sus inquilinos. Si comparamos el desempeño del dividend yield y el cap rate implícito de los FIBRAs, junto a la tasa de interés, vemos que los dos primeros han tenido un mejor desempeño que los valores gubernamentales durante casi todo el periodo, entre 2018 y 2022.

En conclusión, a pesar de que se esperaba un mayor impacto de las tasas de interés sobre el mercado de valores, este ha tenido un menor efecto sobre los FIBRAS, las cuales han podido aprovechar esta situación. Aunque hay que seguir pendiente de otros indicadores, como es el caso de la deuda, pues el costo del dinero se ha incrementado y ahora resulta más caro financiarse.

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