Las oficinas en edificios de uso mixto se han vuelto cada vez más populares en el Distrito Central de Negocios (CBD) de la Ciudad de México. De acuerdo con SiiLA, estas oficinas representan alrededor del 12% del área de uso corporativo en el CBD. Si bien las oficinas en edificios de uso mixto ya eran consideradas por los inversionistas como un ventajoso modelo comercial en términos de eficiencia y capitalización de espacios, a raíz de la pandemia, estos complejos ganaron más relevancia por su ventaja competitiva frente a las oficinas tradicionales. ¿Cuál ventaja, te preguntas? La diversificación de usos o funciones en un solo edificio, que está ligada a una mayor adaptabilidad y capacidad de respuesta a situaciones cambiantes, como una pandemia. Sin embargo, cabe preguntarse: ¿las oficinas en edificios de uso mixto son más resilientes que el corporativo promedio?

Existen dos datos en SiiLA Market Analytics que pueden ayudarnos a responder esta pregunta. Por un lado, está la tasa de ocupación de las propiedades, que indica la demanda de espacios en un determinado momento y lugar. Por otro lado, está el precio de mercado. En el sector inmobiliario comercial, un mayor valor de una propiedad está asociado a una mayor demanda y una menor disponibilidad y, por ende, un adecuado o dinámico nivel de competitividad.

La tasa de ocupación promedio de las oficinas en el CBD de la Ciudad de México fue de 81.7% al primer trimestre (1T) de 2023, mientras que en el caso de las oficinas en edificios de uso mixto fue cercana a 78.3%, de acuerdo con SiiLA. En ambos casos podemos hablar de propiedades estabilizadas que en 2023 han tenido niveles muy similares de recuperación después de dos años de desaceleración, con tasas de ocupación por debajo de lo reportado a principios de la pandemia. Sin embargo, la variación de la ocupación en los últimos años fue más pronunciada en la oficina promedio con respecto a los corporativos en edificios de uso mixto. Entre el 1T 2020 y el 1T 2023, la ocupación de las primeras se redujo 9% real, mientras que en las segundas la reducción fue de 6%. Estos datos sugieren que tanto las oficinas como los edificios de uso mixto en el CBD han experimentado desafíos similares en términos de ocupación y recuperación tras la pandemia. No obstante, las oficinas en edificios de uso mixto han tenido mayor resistencia relativa ante los cambios en la demanda del mercado. Asimismo, los datos refieren que hay mayor grado de competencia en el mercado de oficinas en general, dado que su tasa de ocupación promedio es ligeramente mayor en comparación con las oficinas en edificios de uso mixto.

Por otro lado, ¿qué nos dicen los precios de mercado? Durante el 1T 2023, el precio de mercado de las oficinas tradicionales y en inmuebles de uso mixto fue de 26.4 y 29 dólares por metro cuadrado, respectivamente. Sin embargo, si comparamos sólo el valor de las propiedades de clase A+, que representan casi la mayor parte de las oficinas de uso mixto en el CBD, la diferencia se hace más evidente. Mientras que el promedio general de las oficinas es de 26.3 dólares, el de las oficinas en edificios de uso mixto es de 31.3 dólares. 

Asimismo, los datos de SiiLA Market Analytics indican que, en los últimos tres años, el precio promedio para esta clase de propiedades decreció 15.3% y 7% para oficinas tradicionales y en inmuebles de uso mixto, respectivamente. La significativa diferencia en los precios de mercado sugiere que las oficinas en inmuebles de uso mixto pueden tener una mayor demanda, mientras que las variaciones indican que, en el periodo analizado, las oficinas en inmuebles de uso mixto, especialmente las de clase A+, pueden tener una mayor resiliencia frente a cambios de mercado. Empero, es importante tener en cuenta que estos datos representan un período específico, por lo que la resiliencia relativa puede verse afectada por factores adicionales en momentos anteriores y/o posteriores.

Para saber más del mercado inmobiliario comercial y sus tendencias en México, escríbenos a contacto@siila.com.mx y explora Market Analytics, que cuenta con una herramienta para analizar datos seleccionados, como aquellos utilizados en este texto.