Sin embargo, mientras la actividad manufacturera se contrae, la ocupación persiste. Los datos de SiiLA Market Analytics indican que, en el último año, por cada manufacturera que se fue, llegaron dos; y por cada metro cuadrado liberado, se ocuparon tres. Este impulso provino en gran medida de los sectores de vehículos y partes, bienes de capital, construcción y empaques.

Esa expansión inmobiliaria, empero, no implica un auge. Aunque el área bruta rentable creció 5% y la base de inquilinos manufactureros aumentó 3% en el último año, el movimiento no responde a una mayor producción, sino a una demanda estratégica de empresas que se reubican para consolidar operaciones o asegurar espacios con miras al mediano plazo. Es, en esencia, una inversión anticipada.

El reordenamiento industrial no solo es operativo, sino geográfico. El 76% de las absorciones del último año se concentró en naves de clase A, casi todas en corredores estratégicos del norte —Monterrey, Saltillo, Ciudad Juárez— y del Bajío —Querétaro, Guanajuato, Guadalajara— donde convergen la logística de exportación y la distribución nacional.

Los nuevos jugadores que están moviendo el tablero industrial mexicano no solo llegan por costos laborales, sino por razones logísticas y geopolíticas: buscan reducir exposición a Asia, evitar riesgos en Europa del Este y acercarse a sus mercados clave. A diferencia de generaciones anteriores —grandes OEMs o proveedores intensivos en mano de obra—, estas firmas tienden a ser más pequeñas, modulares y automatizadas, con layouts flexibles y vocación técnica, como Balluff, Rane o Malouf.

Tienden a preferir naves compactas en corredores estratégicos y operar bajo esquemas build-to-suit, alianzas locales o fórmulas híbridas. Muchas son chinas, sin marcas globales, pero con músculo exportador y capacidad de adaptación al T-MEC. Y la mayoría no busca escalar sus procesos operativos a corto plazo, sino a blindarse ante cambios regulatorios, comerciales o logísticos.

Esa lógica —defensiva, no expansiva— define la nueva geografía industrial de México. Para saber más sobre este y otros temas del mercado inmobiliario industrial, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.