Tenant Improvement: ¿Qué es y qué Impacto Tiene en el Estándar del Mercado Inmobiliario Industrial de México?

El término "tenant improvement" (TI), también conocido como "mejoras para inquilinos", alude a las modificaciones que se realizan en un espacio inmobiliario para adaptarlo a las necesidades específicas de un arrendatario. Estas mejoras pueden ser estructurales o semipermanentes e incluyen cambios en paredes, suelos, techos, sistemas de iluminación, plomería, electricidad, tecnología, sustentabilidad y seguridad que superan los estándares básicos (“above the standard”). En contraste, elementos como muebles, decoraciones y mejoras externas no se clasifican como TIs, porque no aportan un valor permanente al inmueble.

Las mejoras para inquilinos se negocian entre el propietario del inmueble y el arrendatario como parte del contrato de arrendamiento. En estos acuerdos, se establecen las responsabilidades sobre los costos de las modificaciones, la gestión de las obras y el destino de las mejoras al término del contrato, influyendo significativamente en aspectos contractuales como la renta y la duración del arrendamiento.

Un aspecto clave es la asignación económica para mejoras, conocida como "tenant improvement allowance", que consiste en una suma acordada que el arrendador proporciona para financiar las mejoras. Este monto, generalmente amortizado a través de los pagos de renta, cubre los costos directos de las modificaciones, pero excluye elementos removibles como mobiliario o decoración. La negociación efectiva de las mejoras y de la asignación es muy importante, ya que define las responsabilidades financieras y asegura que el espacio arrendado se adapte óptimamente a las necesidades actuales y futuras del inquilino.

En este contexto, es importante destacar cómo las TIs pueden influir en el desarrollo del mercado inmobiliario industrial. Según datos de SiiLA, en el último año, el número de propiedades de clase A creció a un ritmo más acelerado (9%) que el de clase B (3%). Generalmente, las naves industriales de clase A, que con frecuencia incluyen mejoras sustanciales para adaptarse a tecnologías avanzadas y estándares de sustentabilidad, tienden a tener precios más altos que las de clase B. Sin embargo, en ciudades como Ciudad de México, Guadalajara y Tijuana, los precios de las naves de clase B pueden ser más elevados debido a la escasez de terrenos disponibles para nuevos desarrollos, lo que lleva a un equilibrio de precios entre las clases. Esta dinámica subraya la importancia de las TIs en cuanto a adecuación del espacio arrendado y su impacto en el valor de mercado del inmueble.

Un ejemplo de mejoras para inquilinos puede ser la nave WS01 del Parque Industrial Bernardo Quintana en Querétaro, donde la asignación de kVAs (kilovoltamperios) es adaptable a los requerimientos de los inquilinos. Asimismo, SiiLA REsource ha documentado como, en mercados industriales como el de Ciudad Juárez, la incorporación de sistemas de aire evaporativo y características básicas como espacios de oficina, iluminación, pavimentado con concreto hidráulico, equipamiento de andenes, y sistemas de seguridad y contra incendios son parte de negociaciones tanto formales como informales entre propietarios e inquilinos.

Según Jaen Peña, Director General de Colliers en Ciudad Juárez, la flexibilidad en las negociaciones de las TIs conlleva una mayor disposición de los desarrolladores para negociar arrendamientos que incluyan mejoras específicas o permitan a los inquilinos realizar sus propias adecuaciones con más libertad. Esto es particularmente relevante en mercados donde ha crecido la demanda por espacios adaptados a necesidades particulares, como ocurre en el sector logístico, donde los requisitos de espacio y funcionalidad varían significativamente.

Ante estos escenarios, resulta claro que la flexibilidad y adaptabilidad en las negociaciones de TIs son cruciales para cumplir con las expectativas y necesidades de los arrendatarios e incrementar el valor de las propiedades a largo plazo. La habilidad de los desarrolladores para adaptar los espacios a las exigencias operativas y tecnológicas actuales conlleva beneficios concretos, como la optimización del uso del espacio y la atracción de inquilinos de alto perfil. Adicionalmente, en un mercado en constante evolución, las mejoras implementadas hoy, pueden proporcionar una ventaja competitiva en el futuro.

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