En México, la Absorción Neta Industrial Tropieza. La Competitividad, No

El mercado industrial mexicano muestra signos de desaceleración, no por una pérdida estructural de competitividad —aunque han aumentado algunos costos clave, como salarios y energía—, sino sobre todo por factores coyunturales: la tensión comercial entre Estados Unidos y China, la incertidumbre económica global y los nuevos aranceles. A ello se suma un menor ritmo en la reconfiguración de las cadenas de suministro, afectadas también por los conflictos en Medio Oriente y Europa.

Esto explica por qué las absorciones, aunque se mantienen sólidas, no alcanzan los niveles extraordinarios de 2022 y 2023 —años clave para el boom del nearshoring—, sino que ahora se ubican en torno a los de 2021, cuando el fenómeno comenzaba a consolidarse.

La diferencia ya es medible en cifras concretas. Según SiiLA, en el primer semestre de 2025 se alcanzó la absorción neta más baja de los últimos cuatro años, con un balance positivo de 1.9 millones de metros cuadrados. La cifra es 1% inferior a la del mismo periodo de 2021 y entre 22% y 27% menor que la observada entre 2022 y 2024.

Detrás de este comportamiento subyacen salidas atípicas de grandes inquilinos —como AGP Glass y Bosch en Monterrey— y una menor llegada de nuevos ocupantes, consecuencia de la ralentización de la inversión extranjera. Las nuevas inversiones cayeron 39% anual entre 2023 y 2024, mientras que las reinversiones y las cuentas entre compañías apenas avanzaron 8% cada una. En el lustro previo, esos tres rubros habían crecido en promedio 9%, 19% y 18% anual, respectivamente, según la Secretaría de Economía.

Ese freno de capital también se reflejó en la absorción sectorial. En el primer semestre de 2025, la demanda de espacios cayó entre 57% y 63% en bienes de capital, manufactura, química y minería, y prácticamente se desplomó en construcción, electrónica y agroindustria, con retrocesos de hasta 99% frente al mismo periodo de 2024. En contraste, sectores como el automotor y logístico aún registraron crecimientos de entre 15% y 27%, pero a un ritmo insuficiente para compensar la caída de los sectores tradicionales.

Al caer la demanda y aumentar la rotación, la disponibilidad —hoy con un nivel moderado cercano al 4%— aumentó 44% anual. En volumen, equivale a más de cuatro millones de metros cuadrados industriales disponibles en el segundo trimestre de 2025, el mayor registro para un periodo similar en cinco años y 55% más que un año antes. Buena parte de este repunte se explica por el inventario especulativo: casi dos millones de metros cuadrados entregados en 2024 (un cuarto de todo el nuevo inventario de ese año) y más de 400,000 en 2025 (17% del total).

Como consecuencia, casi siete de cada diez metros cuadrados vacíos nunca han sido ocupados. El resto son espacios liberados. A ello se suma el repunte en el norte, donde el volumen disponible es hoy casi seis veces mayor que hace un año, con los principales polos —de Juárez a Tijuana— entre los más golpeados.

Pese a la caída en absorciones y el aumento de la disponibilidad, las rentas mantienen una tendencia al alza —13.2% en el último año, superando los siete dólares por metro cuadrado al mes—, lo que evidencia que la competencia por espacios de calidad sigue siendo fuerte incluso en un contexto de enfriamiento.

En un mercado así, donde las señales parecen contradictorias, la diferencia la marcan los datos. Encuentra más en SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx.