¿Qué está pasando en Monterrey? ¿Hay motivos para preocuparse de lo que sucede en su mercado inmobiliario industrial? Durante el primer trimestre de este año, el mercado industrial más grande del país —con más de 18.6 millones de metros cuadrados de inventario— registró el volumen de salidas más pronunciado desde que SiiLA comenzó a monitorear su desempeño hace siete años. En total se liberaron poco más de 425,000 metros cuadrados desocupados por al menos 30 compañías, de las cuales, la mitad dejó la región.

El efecto más visible fue un aumento en la tasa de disponibilidad, que se colocó en casi 4.8%, frente al 3.0% registrado al cierre de 2024. Lo paradójico es que este repunte ocurrió a pesar de una absorción bruta robusta —cerca de 470,000 metros cuadrados— que incluso superó los casi 370,000 metros de nuevo inventario.

En esencia, fue la magnitud de la desocupación lo que distorsionó el balance entre oferta y demanda. Como resultado, la absorción neta del trimestre apenas alcanzó los 40,385 metros cuadrados, su nivel más bajo desde mediados de 2019.

Aunque la mayoría de las desocupaciones correspondió a superficies medianas en torno a 15,000 metros cuadrados, unos pocos retiros de gran volumen —como el de Bosch de 30,000 metros— bastaron para alterar significativamente las métricas del trimestre.

Se trata de un ajuste de mercado acentuado por las tensiones comerciales con Estados Unidos y el clima recesivo en Norteamérica, aunque no puede explicarse solo por eso: desde finales de 2024 ya se observaba una tendencia similar, con disponibilidad al alza y un ritmo de crecimiento incluso más marcado que en los peores momentos de la pandemia.

Sin embargo, lo ocurrido a finales del año pasado fue distinto. Entonces, la salida de inquilinos fue mucho menor —78,000 metros cuadrados liberados— y tuvo un efecto limitado. A lo largo de 2024, las nuevas incorporaciones superaron sistemáticamente a las absorciones, en gran medida por el aumento del inventario especulativo, cuya proporción dentro del nuevo stock pasó de 8.3% a 20.4% entre 2023 y 2024, extendiendo los periodos de exposición —tiempo en que una nave permanece vacía— y presionando la disponibilidad al alza.

En cambio, lo que hoy presiona al mercado es una ecuación más compleja: inventario especulativo en aumento; un enfriamiento evidente del nearshoring hacia México, donde la demanda persiste, pero ya no con la intensidad observada entre mediados de 2021 y 2024; y una desocupación influida por políticas comerciales más restrictivas en Estados Unidos, particularmente en el sector automotor. En este contexto, algunas inversiones fueron canceladas o pospuestas, como la de Tesla, que derivó en la salida de AGP Glass de una nave de 100,000 metros cuadrados en Santa Catarina.

Además de estas cancelaciones, los mismos factores detonaron ajustes en empresas ya establecidas. Buena parte de esos movimientos involucra a compañías como Branco Industries, Michelin, Remsa y SB Logistics, pertenecientes a sectores con operaciones altamente móviles y expuestas a decisiones estratégicas tomadas fuera del país. En su mayoría, se trata de multinacionales que responden a lógicas globales más que a condiciones locales. Por eso, sus salidas reflejan un reordenamiento productivo, no una pérdida de atractivo regional.

Esto se hace más notorio al observar que cerca de tres quintas partes de las compañías que liberaron espacio mantuvieron o trasladaron operaciones a otras regiones del país, confirmando que no se trata de una retirada, sino de una redistribución interna.

Así pues, mientras en el norte —particularmente en zonas fronterizas— la disponibilidad también aumentó, mercados como Ciudad de México, Guadalajara, Guanajuato y Querétaro registraron una baja en sus tasas de disponibilidad durante el mismo periodo. Esa divergencia regional sugiere que el reacomodo del mercado industrial no obedece a un ciclo uniforme, sino a dinámicas específicas de cada territorio, marcadas por su nivel de exposición al entorno global y su estructura operativa local.

Pese a todo, Monterrey sigue siendo un mercado estabilizado, con precios que mantienen una tendencia ascendente, reflejo de una plaza en manos de propietarios que aún pueden exigir, respaldados por la persistencia de la demanda y la relevancia estructural de la región. Y en su situación actual, lo que se vive no es una fractura, sino un ajuste que obligará a redefinir prioridades. Porque en un entorno donde Estados Unidos busca replegarse, reindustrializarse y recuperar el control de sus cadenas, lo que se juega ya no es el espacio, sino el rol que ese espacio cumple en la coreografía del poder.

Hoy en día, las empresas no solo buscan metros; buscan funcionalidad —logística cercana, velocidad de respuesta, talento disponible e infraestructura probada. Y en esa danza entre eficiencia y soberanía, Monterrey sigue ofreciendo una combinación difícil de igualar: ubicación estratégica frente al mercado norteamericano, conectividad terrestre y ferroviaria de alta densidad, mano de obra calificada y un ecosistema industrial ya integrado a cadenas de manufactura. Sin embargo, ese diferencial no es eterno.

Para sostenerlo y escalarlo, Monterrey tendrá que ir más allá de la proximidad e invertir en automatización, profundizar su integración tecnológica, garantizar suficiencia energética y agilizar la gestión del suelo industrial. Solo así podrá mantenerse vigente, pues en definitiva, en el nuevo orden económico, lo que importa no es únicamente estar cerca, sino estar listo.

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