El sector industrial mexicano rompió récord de crecimiento en el tercer trimestre de 2024, con más de 115 naves entregadas. Los principales mercados inmobiliarios del país sumaron en conjunto más de 2.1 millones de metros cuadrados de infraestructura manufacturera y logística, una cifra sin precedentes que representa un incremento del 14% respecto al récord anterior, registrado en el último trimestre de 2023.

Aunque la elevada incorporación de inventario generó un ligero repunte en la tasa de disponibilidad, principalmente debido a la oferta especulativa, el crecimiento total ha perfilado al país hacia un récord anual de nuevo espacio industrial. Hasta septiembre, en México se habían sumado cerca de 5.4 millones de metros cuadrados industriales, y para el cierre de año se espera agregar aproximadamente 1.9 millones de metros cuadrados más, alcanzando un total de 7.3 millones de metros cuadrados. Esta cifra anual, que implica más de 420 nuevos edificios, es la más alta registrada por SiiLA y, en perspectiva, equivale a un tercio de la Alcaldía Iztacalco, o bien, a menos de una cuarta parte de la Alcaldía Benito Juárez, ambas en la Ciudad de México.

Es importante señalar que, en los últimos cinco años, la entrega de nuevo inventario ha aumentado de forma sostenida, pasando de 3.2 millones de metros cuadrados en 2019 a 5.9 millones en 2023. Si se cumplen las proyecciones, el total entregado en 2024 superaría esa última marca en un 23%.

Con un crecimiento tan notable a nivel nacional, algunas regiones han tenido un papel particularmente destacado en la expansión de inventario industrial.

De acuerdo con SiiLA Market Analytics, el norte de México se consolidó como la zona de mayor crecimiento en el tercer trimestre, concentrando el 56% del área bruta rentable entregada en el país. Dentro de esta región, Monterrey no solo sobresalió, sino que rompió su propio récord al incorporar más de 640,000 metros cuadrados a su inventario. Este crecimiento estuvo impulsado por dos grandes proyectos, cada uno de más de 70,000 metros cuadrados: la fábrica de Kawasaki en Interpuerto Monterrey y la expansión de Kohler en la Planta Kohler, ubicada en el submercado Guadalupe.

Después de Monterrey, destacaron la Ciudad de México, con cerca de 380,000 metros cuadrados entregados; San Luis Potosí y Ciudad Juárez, cada uno con más de 220,000 metros cuadrados; Tijuana, con casi 200,000 metros cuadrados, y Guanajuato, con cerca de 130,000 metros cuadrados.

El atractivo de estas localidades va más allá de su conectividad logística; reside en su capacidad para ofrecer espacios industriales “de nueva generación” que cumplen con las exigencias de las grandes corporaciones globales: desde plantas con procesos automatizados y flexibilidad de diseño, hasta almacenes con tecnología avanzada para el comercio electrónico.

Este nivel de especialización responde tanto a la demanda local como al papel estratégico de México en las cadenas de suministro del hemisferio occidental.

A lo largo de 2024, sectores clave como vehículos y partes, productos de consumo, electrónica, transporte y logística, bienes de capital y salud han generado tres cuartas partes de las absorciones, impulsando la alta ocupación de las nuevas naves industriales en el país y fomentando una creciente oportunidad en la oferta de espacios adaptados a sus necesidades.

Tan sólo en el tercer trimestre del año, más del 70% de las naves llegaron al mercado ya ocupadas, en su mayoría mediante proyectos build-to-suit y contratos de prearrendamiento. En esta categoría se encuentran las naves de mayor tamaño, ya que los desarrollos a gran escala suelen adaptarse a los requerimientos específicos de cada empresa. No obstante, un análisis adicional muestra que la moda trimestral —es decir, el tamaño más común entre las entregas— se situó en torno a los 11,000 metros cuadrados, orientando la oferta hacia naves de tamaño mediano. Gran parte de la disponibilidad se debe a que las absorciones promedio en el tercer trimestre fueron de 12,200 metros cuadrados, según SiiLA, lo cual evidencia un desajuste entre la oferta y la demanda en algunas regiones del país.

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