El desempeño económico de México sigue marcado por dos límites estructurales: su alta dependencia del ciclo estadounidense y su baja capacidad para generar valor propio, lo que se traduce en una actividad impulsada por la demanda externa, donde ese crecimiento no se ha traducido de manera proporcional en innovación, integración productiva ni desarrollo tecnológico¹. Esa tensión no solo define a la manufactura; también se refleja en el mercado inmobiliario industrial.

Actualmente, las exportaciones representan cerca de un tercio del PIB mexicano, y más del 80% de ellas se dirigen a Estados Unidos, lo que vincula de forma directa el desempeño industrial del país a la demanda externa. En un entorno de proteccionismo y desaceleración de la economía estadounidense, con crecimiento proyectado a la baja y riesgos crecientes, la manufactura mexicana muestra señales de pérdida de tracción. En enero de 2026, la producción cayó 1.8% mensual y apenas avanzó 0.1% anual, mientras que el empleo en el sector disminuyó 2.5% en su comparación interanual, de acuerdo con datos del INEGI.

Al mismo tiempo, la estructura productiva permanece concentrada en actividades de bajo y medio valor agregado, con una base empresarial compuesta mayoritariamente por micro, pequeñas y medianas empresas con limitada capacidad de innovación, integración tecnológica y generación de propiedad intelectual², lo que restringe la formación de cadenas de valor completas y reduce la proporción del valor que el país logra capturar.

El mercado inmobiliario industrial expone esa misma limitación desde otro ángulo. La diferencia no responde a falta de demanda, sino a la infraestructura necesaria para soportarla: energía suficiente, estabilidad en la red eléctrica, disponibilidad de agua y conectividad, factores que determinan la viabilidad de nuevos proyectos y no están distribuidos de forma homogénea en el territorio nacional.

Esa restricción se vuelve evidente en sectores intensivos en infraestructura. Aunque México cuenta con cerca de 170 centros de datos —la mayor cantidad en América Latina—, la capacidad instalada del país ronda los 431 megavatios, por debajo de mercados como Brasil, que superan los 700 megavatios, y muy lejos de regiones estadounidenses como Northern Virginia, que concentran varios gigavatios de capacidad.

La implicación de fondo es que, en un entorno de competencia basada en eficiencia exportadora y costos productivos, el suelo industrial empieza a valer menos por logística y más por su capacidad de sostener la operación. Esto se observa en la selección de sitio para data centers, dictada cada vez más por acceso a energía escalable, mientras la demanda de IA empuja requerimientos de capacidad a escala de gigavatios.

En ese escenario, el reto deja de ser cuantitativo. México no enfrenta una escasez de inversión, sino una limitación en su capacidad para transformar esa inversión en operación productiva compleja. En manufactura, esto se refleja en la dificultad para escalar hacia actividades de mayor contenido tecnológico; y en el sector inmobiliario, en la prevalencia de activos que ofrecen espacio, pero no necesariamente plataformas capaces de sostener operaciones críticas.

En la práctica, esto implica una transición de la producción de infraestructura pasiva —activos que ofrecen espacio con servicios básicos— a infraestructura activa, donde la operación depende de capacidades integradas que no todos los mercados pueden garantizar. Esa transición se construye sobre varias capas.

La primera es la energía. No basta con la conexión a la red eléctrica. Implica infraestructura de generación en sitio, contratos dedicados, almacenamiento y redundancia que aseguren la continuidad operativa.

La segunda capa es el agua, cuya gestión permite sistemas de recirculación, eficiencia hídrica y soluciones térmicas que reducen la dependencia externa.

La tercera es la conectividad. No como servicio básico, sino como condición operativa. La presencia de múltiples proveedores de fibra, rutas redundantes y baja latencia —especialmente hacia Estados Unidos— define la viabilidad de ciertas actividades. Sin esa capa, algunos activos simplemente no pueden existir, independientemente de su ubicación o costo.

La cuarta capa es la resiliencia operativa, que integra todo lo anterior: redundancia eléctrica y mecánica, operación continua, monitoreo permanente y seguridad física y digital. En este punto, el activo deja de ser infraestructura inmobiliaria en sentido estricto y se convierte en infraestructura crítica.

En esencia, el cambio implica inmuebles con relativa autonomía en servicios básicos que antes dependían del sector público, capaces de operar aun cuando el entorno no puede sostenerlos. A partir de ahí, la diferencia deja de estar en la escala o en la ubicación y pasa a concentrarse en la capacidad de integración, donde empieza a definirse la siguiente etapa de crecimiento.

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¹ De acuerdo con la OCDE, la participación de México en cadenas globales de valor está dominada por encadenamientos hacia atrás —alto contenido de valor agregado extranjero en sus exportaciones— mientras que su participación hacia adelante, asociada a la incorporación de valor doméstico en exportaciones de terceros países, permanece baja y con avances limitados, lo que refleja una especialización en procesos de ensamble y una menor captura de valor agregado.

² De acuerdo con el INEGI, el 95.5% de las unidades económicas en México corresponde a microempresas. Por su parte, INCyTU documenta una especialización productiva concentrada en segmentos de bajo valor tecnológico y limitada capacidad de innovación, mientras que indicadores del Banco Mundial muestran que la inversión en investigación y desarrollo en México se mantiene en torno a 0.3% del PIB en los últimos años. En conjunto, estos factores restringen la generación de valor agregado y la integración hacia actividades de mayor complejidad.