La mano de obra en la construcción nunca había costado tanto en México, al menos en términos nominales. Según datos del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), en la última década, el precio por metro cuadrado aumentó entre un 58% y 60% para naves industriales, oficinas y locales comerciales. Al mismo tiempo, el índice de remuneraciones en la construcción, medido por el INEGI, creció un 68% en el mismo periodo.

Ambos datos parecen hablar de lo mismo, pero no son iguales. El cálculo del IMSS refleja el costo total que asume un desarrollador al contratar mano de obra, incluyendo impuestos, cuotas patronales, prestaciones y otros gastos administrativos. En cambio, el índice de remuneraciones del INEGI mide únicamente el aumento en los sueldos y otros pagos directos a los trabajadores.

Esto explica por qué los salarios han crecido más rápido que el costo total de la mano de obra: mientras los sueldos han aumentado de forma constante por inflación, demanda de trabajadores y negociaciones laborales, otros costos asociados a la contratación no han seguido el mismo ritmo. Algunos han tenido ajustes más moderados, otros se han mantenido estables en ciertos periodos, e incluso cambios en regulaciones fiscales y laborales han suavizado el impacto. Esa diferencia ha evitado que el costo total de la mano de obra suba en la misma proporción.

Sin embargo, la brecha no es infinita. Si los salarios siguen creciendo más rápido que el costo total de la mano de obra, tarde o temprano los costos de construcción darán otro salto.

El impacto de estos aumentos es evidente. Hace diez años, edificar una oficina costaba 721.50 pesos por metro cuadrado solo en mano de obra. Hoy, ese mismo metro cuadrado cuesta 1,194 pesos. En las naves industriales, el costo pasó de 661 a 1,094 pesos, mientras que en los locales comerciales aumentó de 775.50 a 1,285 pesos. Aunque los incrementos anuales pueden parecer moderados, el efecto acumulado es claro: la mano de obra en 2025 cuesta casi el doble que en 2015.

Pero si la mano de obra ha subido tanto, ¿los costos operativos de los inmuebles comerciales han aumentado en la misma proporción? ¿Acaso los propietarios han podido trasladar ese impacto a los inquilinos o han tenido que absorberlo?

La respuesta no es uniforme. Un ejemplo claro es lo que sucedió en el mercado entre 2020 y 2024. Mientras que el costo de la mano de obra por metro cuadrado en oficinas, naves industriales y locales comerciales aumentó un 5.7% anual en cada caso, debido a que su crecimiento es homogéneo al estar ligado a la UMA, el índice de remuneraciones en la construcción creció a una tasa compuesta anual del 7.1% en el mismo periodo.

No obstante, los costos de arrendamiento han evolucionado de manera desigual. Según datos de SiiLA, en el sector industrial, el precio de renta creció a una tasa compuesta del 9.2% anual, mientras que en oficinas cayó un 0.04%, y en retail aumentó un 1.3%. Esto refleja que las condiciones de cada mercado han determinado qué sectores han podido trasladar costos y cuáles han tenido que absorberlos, dependiendo de su capacidad para ajustar precios sin afectar la demanda.

En el mercado industrial, la fuerte demanda impulsada por el nearshoring ha permitido trasladar los costos sin afectar significativamente la rentabilidad. En oficinas, el panorama es el más adverso: la oferta sigue presionando a la demanda, lo que limita el margen de aumento de precios y obliga a los propietarios a absorber parte del incremento en costos. A esto se suman factores como el tipo de cambio y la inflación, que reducen aún más la rentabilidad del sector. Y en el segmento de retail, el ajuste ha sido moderado, con una ligera recuperación, pero aún insuficiente para compensar por completo el encarecimiento de la construcción y operación de inmuebles.

Pero este no es un fenómeno exclusivo de México. En toda América, los costos de construcción han aumentado, pero con variaciones notables. Si comparamos los índices que reflejan el costo total de construcción, incluyendo mano de obra, materiales y otros factores operativos, el contraste entre las principales economías de la región es evidente.

En Estados Unidos, el Turner Construction Cost Index muestra un incremento del 58% entre 2014 y 2024. En Brasil, el Índice SINAPI del IBGE refleja un aumento del 96% en el mismo periodo. Y en México, durante esos años, el encarecimiento fue del 91%, según el INEGI.

Estos contrastes evidencian que México no es el único país donde construir se ha vuelto más caro, y dejan entrever un incremento sostenido y relativamente estable durante la última década. A diferencia de Estados Unidos, donde los costos han registrado ciclos de alza y moderación ligados a shocks de oferta, inflación y tasas de interés, o de Brasil, donde episodios de alta inflación y devaluación han provocado saltos abruptos, el encarecimiento en México ha seguido una pendiente más gradual. Esa aparente estabilidad puede interpretarse como una ventaja, pues en parte refleja una mayor formalización del empleo y mejores condiciones laborales. Sin embargo, también puede ser una señal de advertencia: un aumento persistente, sin correcciones en los márgenes de rentabilidad, puede ser igual o más disruptivo que uno repentino. Porque incluso las pendientes suaves, cuando no se detienen, terminan convirtiéndose en muros, especialmente cuando afectan la capacidad de los desarrolladores para seguir construyendo o de los propietarios para mantener sus activos rentables.

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