En cinco años, las rentas promedio de oficinas en Ciudad de México apenas se han movido: un alza nominal de 0.3% anual compuesto que, al descontar la inflación, equivale a una caída real de 4.1% por año.

Hoy, los precios rondan los 22.5 dólares por metro cuadrado. Pero en los submercados más codiciados de la capital y su periferia, las rentas pueden superar ese nivel en más de 30%, según la ubicación, la clase del inmueble y las condiciones de negociación. El resultado: oficinas cuyo alquiler mensual rebasa con holgura el millón de pesos.

Solo en la primera mitad de 2025, Corporativo Reforma 445 —que será entregado en 2026— cerró un contrato de prearrendamiento triple neto a siete años con PriceWaterhouseCoopers, que pagará cerca de 7.6 millones de pesos mensuales por un espacio de más de 16,800 metros cuadrados.

Netflix también firmó uno de los contratos más relevantes del año, al arrendar más de 8,500 metros cuadrados en la Torre II de Miyana. El contrato, de cinco años y bajo esquema triple neto, implica una renta mensual cercana a los 4.5 millones de pesos.

Otros grandes inquilinos —como Sekura, Dow Chemical, Schulumberger, DLA Piper, SSA Marine y Penguin Random— pagan entre 1.0 y 1.5 millones de pesos al mes por espacios de 1,800 a 3,000 metros cuadrados.

El mapa de transacciones recientes confirma la creciente estratificación del mercado. Entre las cien más relevantes del año registradas por SiiLA, el 10% supera el millón de pesos mensuales y el 26% se ubica entre medio millón y un millón. Sin embargo, la mayoría (50%) paga entre 100,000 y medio millón, y otro 14% paga menos de 100,000 pesos.

Las diferencias responden más al metraje que al precio. Pero hay excepciones. Empresas como Sumitomo Mitsui Banking Corporation, Terminal Logistics y Spotify llegan a pagar más de 38 dólares por metro cuadrado en Torre Virreyes, lo que proporcionalmente las hace unas de las rentas más caras del año, aunque el monto total por metraje ronde el medio millón.

La concentración de estas operaciones en espacios de alta gama confirma hacia dónde se dirige la demanda más activa. Más de nueve de cada diez se concretaron en oficinas de clase A+ y A; el resto, en clase B. Además, una de cada tres se pactó bajo esquemas triple neto, lo que sugiere un perfil de arrendatarios con mayor capacidad para asumir costos y compromisos de largo plazo.

Pero, aun con rentas tan elevadas, las grandes empresas prefieren alquilar. ¿Por qué no compran?

La respuesta está en la estrategia financiera. Comprar puede ser una inversión sólida, pero inmoviliza capital que podría destinarse a áreas con mayor retorno —tecnología, talento, operatividad— en lugar de atarlo a metros cuadrados.

También hay una lógica fiscal: las rentas pueden deducirse por completo como gasto operativo¹, lo que reduce de inmediato la carga tributaria. En cambio, un inmueble propio solo puede amortizarse gradualmente por depreciación, en un plazo de hasta veinte años. Además, el arrendamiento permite deducir gastos asociados al uso² —mantenimiento, servicios, seguros o refacciones— y, en algunos casos, ofrece opción de compra, lo que brinda flexibilidad sin comprometer liquidez.

Rentar también facilita adaptarse a fusiones, recortes o modelos híbridos, evita concentrar riesgo en un solo activo y protege indicadores clave como el apalancamiento. Esa combinación es difícil de igualar con la compra, incluso si esta, bajo ciertas condiciones, resulta más rentable a largo plazo.

En definitiva, rentar no es ceder terreno: es conservar liquidez, maniobra y poder de decisión. Consulta el apartado de “Transacciones” en SiiLA Market Analytics o escríbenos a contacto@siila.com.mx para conocer los movimientos más relevantes del mercado.

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¹ Según los artículos 25 a 30 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), el arrendamiento de inmuebles utilizados en la operación del negocio es deducible como gasto indispensable.

² Según el artículo 34 de la LISR, las construcciones pueden deducirse a una tasa máxima anual del 5%, lo que implica un periodo de depreciación fiscal de hasta 20 años. En contraste, el mobiliario y equipo de oficina se deducen a una tasa del 10% anual.