Industrial GDP Cools, But Real Estate Market Hasn’t Hit the Brakes

La industria mexicana soltó el acelerador, pero no se detiene. Entre el primer y segundo trimestre de 2025, la actividad industrial creció 0.8%, aunque quedó 0.2% por debajo del nivel de hace un año. Con cifras originales —sin ajuste estacional—, la caída anual es de –1.1%. Lejos de un desplome, el dato sugiere una desaceleración controlada: menor inercia, no retroceso.

Ese matiz importa para el mercado inmobiliario industrial: aunque la demanda ligada a la producción podría moderarse —sobre todo en sectores manufactura-intensivos—, no se anticipa una contracción abrupta de espacios.

De hecho, según SiiLA, en el primer semestre la absorción bruta de naves industriales cayó 2% anual, mientras la absorción neta —aunque se mantuvo positiva— retrocedió 22%, y las entregas de nuevo inventario se redujeron 27%. Esto sugiere que el interés por ocupar espacio persiste, pero con un menor ritmo y mayor rotación que hace un año, y que los proyectos tardan más en consolidarse ante la desaceleración de la demanda y los ajustes de inquilinos.

En paralelo, la tasa de disponibilidad industrial aumentó 44% anual al cierre del segundo trimestre, impulsada por salidas puntuales —no estructurales— de grandes inquilinos. Aun así, el mercado se mantiene estable: la disponibilidad ronda el 4% y las rentas subieron 13.2%, señal de reposicionamientos estratégicos más que de fuga de capitales.

A ello se suma un entorno macroeconómico que, pese a la desaceleración industrial, sigue enviando señales de solidez.

En el segundo trimestre, el PIB total creció 0.7% trimestral y 1.2% anual, apuntalado por un repunte trimestral de 1.8% en las exportaciones, que devolvió la balanza comercial a terreno positivo. Es decir, los motores externos —clave para la demanda de espacios industriales— siguen encendidos. Además, la inversión extranjera directa mantiene su ciclo expansivo, especialmente a través de reinversiones, mientras la deuda pública permanece controlada por debajo del 50% del PIB. Ello permite sostener una política de infraestructura sin presionar el riesgo país, lo que a su vez reduce el costo de financiamiento para nuevos parques o ampliaciones.

Incluso los ciclos sugieren un aterrizaje suave. Según el Sistema de Indicadores Cíclicos, el Indicador Coincidente se ubicó en 99.6 puntos en mayo —ligeramente por debajo de su tendencia de largo plazo—, mientras que el Indicador Adelantado subió a 100.0 puntos en junio, insinuando que la desaceleración podría haber tocado fondo. No hay señales técnicas de recesión, sino de reacomodo. En ese contexto, el mercado inmobiliario industrial no se estanca: ajusta el paso para sostener el rumbo.

Después de todo esto, ¿qué se observa a mediano plazo?

Por un lado, es probable que la base manufacturera local que depende de bienes durables sensibles al ciclo global se desacelere. Pero la llegada de proyectos vinculados a la reconversión de cadenas logísticas seguirá impulsando un flujo positivo de operaciones, aunque menos acelerado. Por otro, las rentas no caerán —incluso podrían subir— debido a la escasez estructural de tierra bien ubicada y las exigencias técnicas del mercado. El entorno favorece desarrollos build-to-suit o expansiones modulares que reduzcan riesgos de sobreoferta, y los inversionistas financieros mantendrán el apetito, aunque con mayor selectividad: buscarán talento, energía y cercanía a cruces fronterizos.

¿Hay riesgos? Algunos que vigilar. Primero, un entorno externo más débil, el encarecimiento relativo del peso y la persistencia de tasas de interés reales altas que podrían frenar nuevas órdenes de construcción; y segundo, cualquier retraso en infraestructura pública clave (energía, aduanas) que pueda aumentar costos y alargar ciclos de comercialización.

En síntesis: la industria mexicana entra en una fase de desaceleración controlada, con signos de piso en la producción y fundamentos externos favorables. Para el mercado inmobiliario industrial esto se traduce en un escenario de crecimiento más lento, pero todavía positivo, donde la disciplina en la oferta y la focalización geográfica serán determinantes para sostener la rentabilidad.

Para saber más sobre el desempeño y las perspectivas del mercado inmobiliario industrial en México, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.