The Boom of Industrial Warehouses in Mexico: Market Prices Soar 15% in Three Years

En los últimos tres años, el precio promedio de mercado de las naves industriales en México aumentó alrededor de 15%, sobre todo en las regiones Norte y Centro del país, donde la reducción en la disponibilidad de propiedades y el incremento de las absorciones fue más notorio, de acuerdo con SiiLA Market Analytics. El precio de mercado en el sector inmobiliario comercial es un indicador indispensable para la valoración de propiedades, la evaluación de la viabilidad de proyectos, las negociaciones de compra y venta, y el análisis del dinamismo o nivel de competitividad de mercado.

A pesar de las dificultades económicas globales agravadas por la pandemia, y no obstante el aumento de precios de algunos materiales de construcción (como el acero) a partir de 2020, el sector industrial en México repuntó con el impulso del nearshoring hacia México y el fortalecimiento del e-commerce. Incluso, varios mercados del Norte y del Bajío –como Tijuana, Guadalajara y Monterrey– vieron crecer su nivel de sobredemanda de espacios industriales que, junto con otros factores, condujo a un alza generalizada de precios.

En el Norte de México hubo el mayor incremento de precios, con una variación cercana al 30% entre el 1T 2020 y el 1T 2023. Esta región presentó la mayor reducción de disponibilidad a nivel nacional y la absorción neta, que es el balance entre entradas y salidas de inquilinos, además de mantenerse positiva, prácticamente se duplicó, lo que implica que cada vez hubo más llegadas y menos salidas. Dicho en otras palabras, la demanda continuó incrementándose en los estados norteños, máxime en la franja fronteriza con Estados Unidos, a tal grado que el precio promedio de mercado en la región alcanzó niveles históricos por encima de los cinco dólares por metro cuadrado, según datos de SiiLA.

Después del Norte, la zona Centro del país fue la que tuvo más aumento de precios, con una variación general de 16%, alcanzando un promedio récord cercano a los siete dólares por metro cuadrado. En esta región, al menos en los últimos tres años, el aumento de la absorción neta fue el más pronunciado a nivel nacional, lo que refleja el amplio dinamismo y la creciente demanda industrial en el mercado. Destaca la zona metropolitana de la Ciudad de México, donde recientemente hubo un significativo desarrollo de naves industriales de mediano y grande tamaño, sobre todo en el corredor de Zumpango-Nextlalpan, que está ganando importancia con la construcción de notorios parques industriales como el T-Mex Park.

Por lo que respecta al Bajío mexicano, los datos de Market Analytics indican que los precios aumentaron aproximadamente un 8% desde el 1T 2020, en un contexto de inversión de compañías automotrices, de bienes de capital y de logística, que sólo durante el 1T 2023, representaron la tercera parte de las absorciones, con la llegada de empresas como Jiangsu Rongtai Industry y Arbomex. Asimismo, durante el último trienio, la disponibilidad en el Bajío fue a la baja, alcanzando mínimos históricos en el 1T 2023, por debajo del 3%. La llegada y expansión de empresas, junto con la incipiente reactivación de las entregas de nuevo inventario en la región a partir de 2022, son factores que impulsaron el alza de precios. Al cierre del 1T 2023, el precio promedio de mercado en la región rompió récord, con un nivel por encima de los 4.2 dólares por metro cuadrado.

En general, el mercado industrial en México ha experimentado un mayor dinamismo y un crecimiento en la demanda, que ha superado a la oferta de nuevo inventario. Esta situación genera una sobredemanda generalizada de espacios industriales a nivel nacional, misma que auspicia incrementos de precios en las diferentes regiones del país. Para saber más de las tendencias a nivel nacional, visita REsource de SiiLA o escríbenos a contacto@siila.com.mx.