Industrial Market Rents in Mexico Rise 38.8% in 5 Years, Outpacing Inflation

Entre 2019 y 2024, la renta de mercado en el sector inmobiliario industrial mexicano ha tenido un aumento considerable. De acuerdo con datos de SiiLA, el precio promedio por metro cuadrado pasó de 4.36 dólares en 2019 a 6.05 dólares en 2024, lo que supone un incremento del 38.8%. Por otro lado, si sólo tomamos en cuenta el ajuste por inflación, el precio debería ser de 5.35 dólares, lo que representa un aumento más moderado del 22.7% en ese mismo periodo.

¿Qué significa esto? Cuando la renta crece a un ritmo superior a la inflación, como ha sucedido en varios años, es una señal de que hay más demanda que oferta en el mercado. En otras palabras, hay muchas empresas buscando espacios industriales, pero no hay suficientes disponibles. Esto permite a los propietarios subir los precios, ya que los inquilinos están dispuestos a pagar más debido a la competencia. En México, esto ha sido impulsado principalmente por la relocalización de cadenas productivas (nearshoring), lo que ha incrementado la demanda de espacios en todo el país.

Por el contrario, cuando la renta crece por debajo de la inflación, indica que la oferta supera a la demanda, o que la capacidad de los inquilinos para absorber espacios es limitada en comparación con el crecimiento del mercado. En este escenario, los propietarios tienen menos margen para subir los precios, ya que enfrentan una menor disposición de pago ante la reducción en la competencia. Factores como una desaceleración económica o un exceso de oferta pueden hacer que las rentas queden por debajo de la inflación, como sucedió durante los años más difíciles de la pandemia.

En concreto, los efectos de la relación entre oferta, demanda e inflación se han visto claramente reflejados en los últimos años. En 2020, 2023 y 2024, la renta de mercado promedio en el mercado industrial superó el precio promedio ajustado por inflación, con una diferencia de entre 1.5% y 13.1%. Sin embargo, durante los años más duros de la pandemia, 2021 y 2022, las rentas de mercado estuvieron por debajo del precio ajustado por inflación, con caídas del 3.4% y 8.1%, respectivamente. Esto muestra cómo la pandemia afectó temporalmente al mercado y cómo ha ido recuperando fuerza desde entonces.

Cabe destacar que el aumento de las rentas de mercado por encima de la inflación entre 2019 y 2024 se debe a que la absorción neta (el balance entre entradas y salidas de inquilinos) ha sido consistentemente positiva y ha superado la entrega de nuevo inventario. Esto ha generado una demanda superior a la oferta de nuevos espacios, reduciendo la tasa de disponibilidad del 4.3% en 2019 al 2.6% en el segundo trimestre de 2024, lo que ha impulsado el incremento de los precios.