Tijuana Attracts Institutional-Grade Developments. What Does a Maturing Market Really Demand?

Tijuana está llegando al punto que distingue a los mercados industriales más avanzados: cuando la demanda exige calidad institucional y la oferta convoca a quienes pueden construirla.

Calidad institucional no es un adjetivo; es un umbral. Implica edificios que operan bajo estándares globales: seguridad certificada, alturas y patios funcionales, controles de acceso, eficiencia energética, trazabilidad, sistemas contra incendio, auditoría y un diseño capaz de responder no solo al cliente local, sino a cadenas multinacionales que requieren precisión.

Ernesto Rodríguez Villatoro, CEO de MIL: México Industrial & Logistics, lo interpreta como una transición natural del mercado: “La demanda se mantiene positiva, especialmente para proyectos bien ubicados, eficientes y con infraestructura de primer nivel”. A su juicio, “la oportunidad está en elevar el estándar del producto tradicional” con desarrollos capaces de adaptarse a distintas industrias y cumplir con criterios de sustentabilidad y certificación, un enfoque que guía el complejo industrial que la firma levanta en el este de la ciudad, donde tres naves de clase A sumarán cerca de 90,000 metros cuadrados de área bruta rentable.

Actualmente, Tijuana suma 9.1 millones de metros cuadrados industriales, de los cuales cerca del 60% es de clase A: espacios recientes, eficientes y construidos bajo criterios modernos de operación. Pero la señal más reveladora está en la tendencia: en los últimos cinco años, el 91% del nuevo inventario entregado ha sido de clase A, cuando antes de 2020 esa proporción no superaba el 80%. Es decir, el mercado no solo ha crecido; ha elevado de manera consistente la calidad de lo que construye.

Ese avance coincide con un mercado que comienza a moverse con mayor mesura. Según datos de SiiLA, la disponibilidad, que rozaba el 1% a finales de 2023, ronda hoy el 6.1%, y los nuevos proyectos avanzan con mayor planificación. Así, en vez de levantar metros a contrarreloj, la región entra en una fase donde la exigencia se desplaza del volumen al desempeño, y donde las empresas ya no buscan cualquier espacio, sino uno que cumpla con estándares verificables.

La evolución de los estándares también explica por qué nuevos jugadores están entrando al mercado. Entre ellos está MRP, que creó MIL como parte de una estrategia para participar en un segmento donde la demanda por edificios de muy alta calidad y eficiencia es cada vez más visible. Como observa Rodríguez, en Tijuana, “aun con los ajustes naturales del ciclo, la ciudad mantiene un alto potencial para proyectos industriales de nivel institucional”, una condición que combina su posición fronteriza con una base manufacturera altamente especializada y un flujo constante de operaciones vinculadas al nearshoring.

En ese contexto, la entrada de nuevos jugadores implica algo más que capital fresco: exige capacidad técnica para operar en un entorno donde el margen de error es cada vez menor y las necesidades de los inquilinos son mucho más específicas, y donde atender la urgencia del ciclo no es suficiente para garantizar la rentabilidad a largo plazo sin construir activos capaces de ajustarse a los cambios operativos y regulatorios que definen la frontera.

Por eso, ese interés en Tijuana —y en otros nodos industriales del país— no es solo una señal de crecimiento, sino de madurez. México entra en la etapa en la que los mercados industriales funcionan como sistemas: cada edificio se alinea con reglas globales y cada ciudad compite por sofisticación, no por velocidad. Y en una economía donde la manufactura articula más de una quinta parte del PIB y la geopolítica reordena cadenas completas, la frontera ya no es una carrera por disponibilidad, sino una competencia por estándar. Es en ese umbral —donde la calidad decide el mercado— que empieza a trazarse el verdadero mapa del desarrollo industrial del país.

Para un análisis más profundo del mercado industrial, visita SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.