El crecimiento económico de México y su integración en la economía global han sido impulsados por un sector exportador en constante evolución. En 2023, las exportaciones mexicanas a los Estados Unidos alcanzaron una cifra récord de 475,607 millones de dólares, superando a China como el principal proveedor del mercado estadounidense, según datos de la Oficina del Censo de aquel país. Aunque esta cantidad fue un 4.6 % superior al de 2022, el crecimiento refleja una notable contracción, impulsada por la caída del precio del petróleo y la disminución de la demanda de manufacturas en un contexto de recesión económica, en comparación con años anteriores, como el alza de 18.3 % en 2021-2022 y el incremento de 18.9% en 2020-2021. Sin embargo, la continua expansión de las ventas mexicanas evidencia la fortaleza y resiliencia de la economía nacional.

La dinámica de las exportaciones mexicanas hacia los Estados Unidos, centradas en sectores clave como la industria automotriz, la electrónica y distintos tipos de maquinaria, que según datos de la Secretaría de Economía representaron el 67% de las exportaciones en los primeros 11 meses del año pasado, ha sido un motor crucial para el desarrollo del mercado inmobiliario industrial en el país, sobre todo en regiones como Ciudad de México, Chihuahua, Nuevo León y Baja California, que aportaron el 60% de las exportaciones y que han experimentado un crecimiento significativo en la demanda de espacios industriales modernos. Esta demanda está impulsada por la necesidad de infraestructura adecuada para la manufactura y exportación de productos de alta tecnología y manufacturas avanzadas.

De acuerdo con SiiLA, el espacio industrial ocupado por compañías de bienes de capital (que incluye la producción de maquinaria de valor agregado) aumentó un 7% en el último año, mientras que el área de las empresas de vehículos y partes y electrónicos aumentó un 6%, respectivamente. Estas industrias representan casi la mitad del área bruta rentable (ABR) industrial a nivel nacional.

El crecimiento moderado de estas subindustrias puede atribuirse a varios factores. Primero, la expansión ya significativa de las zonas industriales en años anteriores ha dejado menos espacio para un crecimiento más acelerado. Además, la incipiente recesión económica global y la disminución en la demanda de manufacturas han frenado la inversión en nuevos desarrollos industriales. Asimismo, la diversificación de la economía mexicana hacia otros sectores también podría estar influyendo en la expansión geográfica de estos sectores. La apuesta por industrias emergentes como la tecnología de la información y la energía renovable ha comenzado a redistribuir el foco de la inversión industrial. A pesar de estos desafíos, la concentración del ABR en regiones como Monterrey, Ciudad Juárez, Querétaro, Guanajuato y la zona conurbada del Valle de México sigue reflejando la importancia estratégica de estas áreas para la economía exportadora de México y su mercado inmobiliario.

En ese sentido, es importante mencionar que mientras las compañías de bienes de capital han preferido establecerse en las regiones norte y Bajío de México, las empresas de electrónicos se concentran en gran medida en el norte, sobre todo en la región noroeste, y las compañías de vehículos y partes están distribuidas, especialmente en el norte y bajío, además de tener una importante presencia en el centro del país.

Los datos de SiiLA Market Analytics indican que Monterrey, Ciudad Juárez, Querétaro y Guanajuato concentran el 61% del ABR de bienes de capital. Por su parte, Ciudad Juárez, Monterrey, Tijuana y Guadalajara concentran el 74% del ABR industrial de electrónicos, mientras que Guanajuato, Saltillo, Monterrey y San Luis Potosí concentran el 63% del ABR de vehículos y partes. Sin embargo, el sector automotriz también tiene amplia presencia en Aguascalientes, Ciudad Juárez, Querétaro y la zona conurbada del Valle de México.

La interconexión entre el sector exportador y el mercado inmobiliario industrial en México revela una sinergia que trasciende las cifras económicas. A medida que las exportaciones mexicanas se diversifican y se especializan en productos de alta tecnología y manufacturas avanzadas, se genera una demanda específica de infraestructura industrial que a su vez moldea el desarrollo regional. Esta dinámica refleja la adaptabilidad de la economía mexicana ante los cambios globales y subraya la importancia de una planificación urbana e industrial estratégica. La concentración geográfica de ciertas industrias en regiones específicas, como el norte, el centro y el Bajío, no es casual, sino que responde a una lógica de eficiencia logística, acceso a mercados y disponibilidad de recursos humanos y naturales.

En este contexto, el crecimiento moderado del ABR industrial puede interpretarse no sólo como una señal de madurez del mercado, sino también como un indicador de una transición hacia una economía más diversificada y tecnológicamente avanzada que trae consigo oportunidades y desafíos en términos de desarrollo sostenible y equidad regional. La expansión de las exportaciones mexicanas y su impacto en el mercado inmobiliario industrial cuentan la historia de un país clave en el comercio global, que atraviesa por un proceso de transformación económica y urbana.

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