Hace apenas un par de años, conseguir un espacio industrial en Ciudad Juárez era un desafío mayúsculo. La disponibilidad era prácticamente nula, la demanda parecía inagotable y el nearshoring se perfilaba como un catalizador de crecimiento imparable. Pero el mercado es una criatura volátil, y lo que parecía un terreno fértil para desarrolladores se ha convertido en un campo de batalla donde los inquilinos tienen ahora la sartén por el mango.

La transformación ha sido drástica. De una tasa de disponibilidad del 0% a principios de 2023, Juárez cerró 2024 con un 6.6%. Un número que, en otros mercados, podría no encender alarmas, pero que en una plaza históricamente apretada marca un antes y un después. ¿Qué pasó? Un cóctel de oferta especulativa, reconfiguración industrial y problemas estructurales.

El primer ingrediente de esta ecuación es el boom de inventario especulativo. Acelerados por la euforia del nearshoring, los desarrolladores pisaron el acelerador sin medir el verdadero alcance de la demanda y comenzaron a construir sin asegurarse de que hubiera suficientes inquilinos listos para absorber el nuevo inventario. Así, en 2024, el 57% de las naves entregadas en Ciudad Juárez fueron especulativas, la mayor proporción jamás registrada en la región. Pero no se trata únicamente del porcentaje, sino del volumen: se sumaron 316,000 metros cuadrados sin un ocupante garantizado, una cifra que supera lo desarrollado en los tres años previos combinados. Este desbalance no sólo incrementó la oferta, sino que coincidió con un debilitamiento en la demanda, provocando un doble impacto en el mercado.

A esto se suma el ritmo sin precedentes de construcción en los últimos dos años. En 2023, se añadieron más de 950,000 metros cuadrados, una cifra superior a la suma de todo el inventario desarrollado en el lustro anterior. En 2024, la tendencia continuó y se entregó más espacio que en 2021 y 2022 juntos. En esos años, la absorción neta superaba al volumen de nuevos desarrollos, pero en 2023 y 2024 la ecuación se invirtió. Los desarrolladores apostaron por una demanda que terminó desacelerándose, y conforme el mercado cambió, los inquilinos comenzaron a salir.

Como resultado, Ciudad Juárez, que antes no tenía disponibilidad, ahora tiene 30 naves disponibles que en conjunto suman 560,000 metros cuadrados. A la tasa de absorción del último año, se necesitarán al menos dos años para ocuparlas, sin considerar lo que aún está en construcción. Con más espacio vacío y menos inquilinos interesados, el mercado se contrajo, la competencia entre propietarios se intensificó y el equilibrio de poder cambió de manos, dándole a los inquilinos más capacidad de negociación.

El segundo ingrediente es la reconfiguración de la demanda. La absorción neta en 2024 fue tres veces menor que en 2023, y las salidas de inquilinos marcaron el pulso del año. Sólo en los últimos 12 meses, 22 empresas abandonaron Ciudad Juárez, la mayoría pertenecientes a los sectores automotor, de bienes de capital, electrónica y de empaque. Entre ellas, 13 cerraron operaciones para mudarse a otros mercados, seis simplemente abandonaron la región, dos abrieron nuevas instalaciones en otras regiones y una más cambió de nave dentro del mismo mercado. Entre las empresas que trasladaron operaciones un trimestre antes o después de su salida de Juárez destacan BorgWarner y Resideo Technologies, que en conjunto desocuparon más de 47,000 metros cuadrados para reubicarse en Saltillo, San Luis Potosí y Tijuana.

Este éxodo responde, en parte, a un cambio en la lógica operativa de algunas empresas. Muchas de las que se fueron no dependían de la exportación, sino del mercado local, por lo que trasladarse al Bajío resultó más eficiente. Otros jugadores enfrentaron problemas energéticos: Ciudad Juárez, con su crecimiento vertiginoso, se topó con limitaciones para abastecer a ciertas manufactureras, lo que empujó la relocalización de algunas compañías.

El cambio en la dinámica del mercado ha alterado el equilibrio de poder y sembrado incertidumbre entre los propietarios. Con una absorción más lenta y una oferta en aumento, los incentivos para atraer a los inquilinos se han vuelto un factor clave en las negociaciones.

¿Se vienen descuentos? Aún no hay evidencia contundente de que las rentas vayan a reducirse, pero el ritmo de incremento ya se desaceleró. Por cada metro cuadrado ocupado en 2024, se desocupó medio. Y si la tendencia continúa, el equilibrio de poder en la negociación seguirá inclinándose a favor de los arrendatarios.

El caso de Ciudad Juárez es un recordatorio brutal de lo rápido que puede girar la balanza en el sector industrial. En 2021 y 2022, la absorción neta superaba al volumen de nuevo inventario. En 2023 y 2024, el ciclo se invirtió: los desarrolladores construyeron anticipando una demanda que, cuando llegó el momento, no respondió como se esperaba. Hoy, Juárez sigue siendo un mercado clave, pero con un nuevo rostro: ya no es un tablero dominado por propietarios, sino un espacio donde los inquilinos han tomado el control, al menos por ahora.

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