Record Net Absorption: Are Mexico’s Office Markets on the Brink of a New Cycle?

Hay cifras que siguen el compás y otras que lo quiebran. En el primer trimestre de 2025, el mercado de oficinas en México hizo lo segundo al romper su propio ritmo con una absorción neta de casi 190,000 metros cuadrados —el mayor saldo positivo desde que SiiLA tiene registro. La razón, en apariencia, fue sencilla: se ocuparon muchos metros, alrededor de 390,000, y se liberaron menos, cerca de 200,000. Una proporción de dos metros ocupados por cada uno desocupado que, sí, es una señal de fuerza, pero también de algo que empieza a cambiar.

Ese cambio se nota en el movimiento de empresas. Solo el 1% de las que absorbieron espacio ya tenía presencia en el mismo edificio. El resto llegó desde otros inmuebles o entró por primera vez al mercado, lo que sugiere un reacomodo operativo más que una expansión sobre la misma base. Por otro lado, apenas el 5% de quienes ocuparon nuevos espacios dejaron uno en el mismo trimestre, lo que indica que no se trató de mudanzas masivas ni reajustes abruptos, sino de una rotación contenida —y, en buena medida, de un ensanchamiento real del mercado.

No obstante, el reacomodo no tuvo un solo rostro. Las absorciones estuvieron lideradas por empresas de servicios corporativos, bienes raíces y finanzas, que en conjunto concentraron alrededor del 43% del espacio ocupado. A ellas se sumaron, aunque en menor proporción, firmas de tecnología, electrónicos y logística.

La combinación no fue casual ni homogénea. Si bien los sectores tradicionales —finanzas, bienes raíces, servicios corporativos— siguen marcando el ritmo por volumen y permanencia, los nuevos jugadores —tecnología, logística, consumo digital— están empezando a dictarlo por exigencia. Su peso aún es menor, pero su huella no solo se mide en metros cuadrados, sino en la complejidad de lo que demandan. Buscan contratos más ágiles, ubicaciones hiperconectadas, espacios flexibles, infraestructura digital robusta y servicios integrados. Y aunque no desplazan a los inquilinos tradicionales, sí están reformulando las reglas del juego que comparten.

Esa presión no solo reconfigura lo que se renta, sino también cómo se desarrolla. Algunos propietarios ya están rediseñando sus espacios; otros, adaptando su oferta a esquemas híbridos, con servicios más próximos al estándar hotelero que al corporativo tradicional.

Sin embargo, ese tipo de demanda no puede desplegarse en cualquier lado. Requiere ciudades con infraestructura avanzada, economía corporativa consolidada y capacidad de sostener servicios complejos: justo el tipo de entorno que aún solo ofrecen unas cuantas plazas del país. Por eso no sorprende que la Ciudad de México concentrara el 69% de la absorción bruta al inicio de 2025, seguida a distancia por Monterrey y Guadalajara, con más del 10% cada una. En conjunto, estos tres mercados absorbieron casi nueve de cada diez metros cuadrados monitoreados por SiiLA, no solo por su escala, sino por su capacidad para competir en un entorno donde ya no basta con rentar metros: hay que ofrecer contexto, conectividad y condiciones.

Esa capacidad se tradujo, hasta marzo, en operaciones tan atípicas como significativas. Más allá de las transacciones ya cubiertas por SiiLA REsource —como las de Netflix y PwC en la capital o la de Yazaki en Monterrey— destacaron tres movimientos inusuales por su volumen: uno de Dow Chemical, de más de 3,100 metros cuadrados en la Torre Mapfre, y uno de Banca Mifel, de 2,300 metros cuadrados en el edificio Bayer, ambos en la Ciudad de México, y uno más de General Electric, de casi 2,600 metros cuadrados en la Torre II del Corporativo UpTown en Querétaro.

En un mercado donde la transacción promedio ronda los 800 metros cuadrados y en un entorno históricamente contenido, este tipo de movimientos puede parecer una anomalía. Pero su escala y concentración pueden estar sugiriendo otra cosa: el inicio de un cambio estructural o el umbral de un nuevo ciclo en el mercado.

Por lo pronto, el repunte de la demanda coincidió con uno de los niveles más bajos de nuevo inventario en los últimos seis años, lo que ayudó a reducir la tasa de disponibilidad nacional a 16.9%, frente al 18.4% registrado al cierre de 2024.

Con ello, la ocupación alcanzó niveles no vistos desde principios de 2021. Y aunque el mercado aún está lejos de estabilizarse o de recuperar los niveles previos a la pandemia, los signos de recuperación ya no son aislados: son consistentes. Sin embargo, esa mejora no se vio reflejada con igual intensidad en los precios de renta.

De acuerdo con SiiLA Market Analytics, las rentas promedio apenas crecieron 0.5% en el trimestre —muy por debajo de la inflación anual de marzo, que cerró en torno al 3.8%— lo que confirma que los valores no responden de manera lineal a la disponibilidad. Factores como la calidad del inventario, la duración de los contratos, el poder de negociación de los inquilinos, la dolarización del mercado y el tipo de cambio siguen modulando el ajuste.

Aun así, el rumbo no está asegurado. Conforme avance el año y repunte la entrega de nuevo inventario, es posible que la disponibilidad continúe bajando, aunque quizá con menor intensidad que en este arranque. Parte de esa presión vendrá no de la demanda, sino de la oferta: la entrada de espacios especulativos podría moderar el ritmo de absorciones netas en los próximos meses.

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