Del Auge a la Disciplina: Tijuana Redefine su Ciclo Industrial

Tijuana entra en una etapa de ajuste compartido en el noroeste. La demanda se modera, la oferta se disciplina y las rentas resisten. El mercado converge hacia un nuevo punto de equilibrio.

Hyundai Motor México, dirigida por Edgar Carranza, es una de las compañías con más espacio industrial en Tijuana. Foto: SiiLA.

Por: SiiLA News

16/02/2026

Tijuana ya no avanza al ritmo extraordinario de hace unos años. Entre 2021 y 2023, la absorción superó sistemáticamente a la nueva oferta y comprimió la disponibilidad por debajo de su rango sostenible. Hoy el ciclo se revierte y, lejos de ser un caso aislado, el movimiento refleja un patrón regional en el noroeste mexicano. De cara a 2026, la pregunta no es si continuará la corrección, sino en qué nivel se estabilizará el mercado.

Ese giro ya es visible en los números. Desde 2023, la demanda de naves industriales comenzó a desacelerarse a mayor velocidad que la oferta, y el mercado pasó de un entorno de escasez extrema a uno donde la rotación volvió a ganar peso. Así, la relación entre espacio liberado y ocupado, que llegó a ser de seis a uno, se redujo gradualmente hasta una paridad cercana a uno a uno, lo que derivó en absorción neta negativa al cierre de 2025. En paralelo, la disponibilidad se ubicó en 7.5%, lejos del nivel prácticamente nulo observado dos años antes.

Detrás de esta transición están las decisiones empresariales. Las compañías priorizaron eficiencia y consolidación, desplazando el impulso expansivo del ciclo anterior. Ese cambio alteró el dinamismo sectorial: los motores tradicionales —manufactura y productos de consumo, que concentran cerca del 60% del inventario— dejaron de expandirse, mientras segmentos vinculados a logística y servicios avanzaron a ritmos moderados, no superiores al 6% anual. Por su parte, las actividades de menor escala, como el agroindustrial y los espacios ligados a gobierno, registraron crecimientos significativos, aunque representan apenas el 0.6% del mercado y no alteran la tendencia general.

La brecha entre oferta y demanda se amplió desde 2023.

El mercado opera así en sintonía con una economía estatal que también avanza a un ritmo más contenido. Al cierre de 2025, el PIB de Baja California superó en alrededor de 9% el nivel previo a la pandemia, pero con menor impulso. El sector secundario registró contracciones leves cercanas a –0.6%, con un retroceso manufacturero de alrededor de –0.5%, particularmente en los segmentos automotor y metalmecánico. En contraste, el sector terciario creció alrededor de 1.5%, impulsado por el comercio exterior, el flujo transfronterizo y los servicios formales.

La corrección no alteró los fundamentos del mercado. La base productiva se mantiene, la oferta se modera con mayor disciplina y la demanda ajusta sin ruptura. En ese entorno, la presión sobre las rentas disminuye, pero no se desvanece. De acuerdo con datos de SiiLA, los precios permanecieron estables tras un crecimiento acumulado cercano a 9% anual compuesto en los últimos cinco años, aun con mayor disponibilidad.

Tijuana tampoco es una excepción dentro de la región. Ciudad Juárez y Mexicali muestran trayectorias similares, con niveles de disponibilidad que duplican el promedio regional observado desde mediados de 2022 (3.4%). La simultaneidad del movimiento apunta a un ajuste compartido, cuya estabilización dependerá menos de factores locales y más de la evolución del ciclo industrial y comercial en la franja fronteriza.

Esto es especialmente relevante para 2026, cuando la incertidumbre geopolítica vinculada a Estados Unidos y al T-MEC mantendrá la demanda en un ritmo más contenido, mientras la nueva oferta seguirá entregándose con mayor disciplina. En ese escenario, las rentas tenderán a moverse en línea con la inflación y el ciclo económico, y la disponibilidad continuará convergiendo hacia rangos más cercanos a su promedio histórico.

Para inversionistas y desarrolladores, 2026 exigirá lectura precisa del ciclo y disciplina en la asignación de capital, donde la calidad de activos y la estructura financiera volverán a ser determinantes.

Más información en SiiLA Market Analytics o en contacto@siila.com.mx.

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