Disponibilidad Industrial en Aguascalientes y Guanajuato en Mínimos Históricos: ¿Podrá el Mercado Mantener el Ritmo en 2025?

En algunas zonas del Bajío, como Aguascalientes y Guanajuato, las naves industriales se ocupan antes de que el polvo de la obra termine de asentarse. De hecho, la velocidad con la que se absorben los espacios ha reducido la disponibilidad a su nivel más bajo desde que SiiLA tiene registro.

El impacto es tangible. En Aguascalientes, encontrar un metro cuadrado vacío es un acto de paciencia y suerte: la tasa de disponibilidad cayó a menos de 0.6%, una reducción de 133 puntos base en apenas un año. En Guanajuato, el 2.9% de disponibilidad tampoco deja mucho margen, con una caída de 33 puntos base respecto a 2023.

La escasez de espacio no es nueva. En ambos mercados industriales, la disponibilidad lleva al menos tres años en descenso, impulsada por distintos factores en distintos momentos.

Hasta 2021, la falta de nuevos desarrollos y una demanda sostenida mantenían la disponibilidad baja de forma natural. Pero en 2022, el mercado dio un giro. La construcción repuntó con fuerza y hoy se entregan casi tres veces más metros cuadrados que en 2021. Solo el año pasado, Aguascalientes sumó más de 160,000 m² a su inventario, un crecimiento del 5%, mientras que Guanajuato agregó casi 700,000 m², expandiéndose un 7% en 2023-2024. Sin embargo, mientras la oferta creció con fuerza, la demanda lo hizo con aún más intensidad.

En Aguascalientes, la clave ha sido la estabilidad de los inquilinos y su baja rotación. Por un lado, los espacios que se desocupan son pocos y se ocupan casi de inmediato, acelerando la caída en la tasa de disponibilidad. Por otro, aunque la absorción bruta y el nuevo inventario crecieron a un ritmo similar en el último año, la absorción neta avanzó con mayor rapidez. De acuerdo con SiiLA Market Analytics, por cada punto porcentual que aumentó la absorción neta entre 2023 y 2024, el nuevo inventario creció 0.65 puntos porcentuales. En otras palabras, la ocupación ha crecido más por la baja rotación de inquilinos y la reabsorción de espacios, que por la absorción de nuevos desarrollos especulativos.

En Guanajuato, la historia es distinta. Aquí, el desarrollo de nuevas naves ha sido más acelerado que su ocupación. Por cada punto porcentual que aumentó la absorción bruta en 2023-2024, el inventario creció 2.31 puntos porcentuales; y por cada punto de absorción neta, 1.36. Sin embargo, este crecimiento no ha hecho que la disponibilidad repunte. La razón es simple: la demanda y el interés en este mercado han crecido tanto en los últimos años que los nuevos espacios han encontrado inquilinos de inmediato, casi como si ya esperaran por ellos. Prueba de ello es que entre 2021 y 2024, la absorción bruta creció 244% y la neta 248%, superando el crecimiento del inventario, que fue de 187%.