Vacancies in Mexican Retail: 8 Quarters Down. Which Shopping Centers Are Most in Demand?

La disponibilidad de espacios en los centros comerciales mexicanos ha disminuido durante ocho trimestres consecutivos, con una reducción superior al 35% desde 2022. Este fenómeno refleja un proceso de estabilización en el mercado inmobiliario de retail, impulsado por una absorción neta más equilibrada, una desaceleración en la incorporación de nuevo inventario y una gestión más eficiente y flexible de las propiedades. Actualmente, menos del 8% del área bruta rentable (ABR) de las plazas comerciales está desocupada. Aunque este nivel es moderado y relativamente saludable, no está exento de desafíos, como equilibrar la rotación de inquilinos con la disponibilidad de espacios para generar nuevas oportunidades de negocio sin afectar negativamente la rentabilidad de los propietarios.

De acuerdo con un análisis de SiiLA, los lifestyle centers y los regional malls suelen tener un nivel de ocupación superior a los power y community centers, además de los outlets. Sin embargo, un análisis de 164 propiedades en los principales mercados de retail (incluidos Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y Querétaro) refleja que, en el último año, hubo nueve propiedades cuya disponibilidad se mantuvo en cero, así como cinco inmuebles que empezaron a reportar disponibilidad y seis que fueron completamente ocupadas. En cambio, las 144 propiedades restantes registraron algún grado de disponibilidad, ya fuera con tendencia al alza o a la baja.

De las propiedades que se mantuvieron en cero, todas, salvo una, son community centers. Cuatro se ubican en Ciudad de México (Chedraui Calzada del Hueso, City Shops del Valle, Miyana Ampliación y Park Plaza Shops), tres en Monterrey (Citadina Concordia, HEB Cerradas de Anáhuac y HEB Guadalupe Juárez) y dos en Guadalajara (Plaza Altea Río Nilo, Soriana Híper Estadio).

Entre las que empezaron a reportar disponibilidad, pasando de cero a 1% o 2%, según cada caso, tres son regional malls y dos lifestyle centers, localizadas en Ciudad de México (Encuentro Fortuna, Parque Delta, así como Plaza Carso) y Guadalajara (Andares, además de Gran Terraza Oblatos).

Por su parte, de las propiedades que se ocuparon totalmente y que tenían tasas de disponibilidad no mayor al 3%, la mayoría son community centers, y están ubicadas en Ciudad de México (Miyana, Plaza Insurgentes y Portal San Ángel), Guadalajara (Gran Patio Patria y Patio La Cima) y Querétaro (Plaza del Parque).

La tendencia hacia la plena ocupación refleja una eficiencia mejorada en las estrategias de leasing y marketing, con propietarios adoptando enfoques más proactivos y personalizados para atraer y retener inquilinos. Esto indica una creciente sofisticación en la gestión de activos inmobiliarios de retail, donde la capacidad de adaptar espacios y contratos a las necesidades cambiantes del mercado es crucial para mantener bajos niveles de desocupación.

Paralelamente, la ocupación total en algunos inmuebles sugiere una demanda sostenida por la conveniencia y accesibilidad que ofrecen en zonas muy competitivas, mientras que la reaparición de disponibilidad en ciertos regional malls y lifestyle centers, aunque marginal y no superior al 2%, puede indicar un ligero ajuste en el mix de inquilinos. Esto como respuesta a la oferta comercial alineada con las tendencias de consumo actuales.