FIBRA Monterrey's Diversification in Mexico: Strategic Investment or Long-term Risk?

Este año, FIBRA Monterrey y FIBRA Prologis destacaron como los mayores compradores industriales entre los principales FIBRAs del país. Hasta septiembre, sus reportes financieros registran la adquisición de 25 propiedades, que sumaron aproximadamente 490,000 metros cuadrados a sus portafolios. FIBRA Monterrey añadió cerca de 280,000 metros cuadrados, mientras que FIBRA Prologis —sin contar su compra mayoritaria de FIBRA Terrafina en agosto— incorporó unos 210,000.

Sin embargo, mientras que el 91% de las propiedades adquiridas por FIBRA Prologis se ubican en algunos de los mercados más demandados del país, como Monterrey, Ciudad de México y Tijuana, el 43% de los inmuebles comprados por FIBRA Monterrey, relacionados con la adquisición del Aerotech Industrial Park, están en uno de los submercados con mayor disponibilidad en Querétaro. Estas contrastantes estrategias de inversión reflejan la composición de sus respectivos portafolios, siendo que, proporcionalmente, FIBRA Monterrey tiene un 8% menos presencia que su competidor en los cinco mercados industriales más grandes y dinámicos del norte, bajío y centro de México, según datos de SiiLA.

El enfoque de FIBRA Monterrey plantea una pregunta clave: ¿la compañía está invirtiendo en submercados alternativos para diversificar su portafolio y fortalecer su posición de mercado a largo plazo, o está priorizando grandes portafolios estabilizados con el objetivo de atraer capitales a corto plazo?

La duda cobra especial relevancia considerando que, aunque el portafolio industrial de FIBRA Monterrey está estabilizado y genera crecientes ingresos, el mercado bursátil no valora sus activos tanto como la propia compañía que, hasta septiembre, había recomprado cerca del 1.1% de sus acciones o CBFIs en un intento por aumentar su valor. Incluso, la directiva de la compañía reconoce esta situación. En su último informe trimestral ante la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), indicó que “consideramos que la cotización de nuestro certificado en el mercado no está reflejando adecuadamente nuestro valor en relación con nuestra capacidad de generación de flujo, por lo que estamos convencidos de que recomprar nuestros certificados en estos niveles de cotización es la operación con mayor rentabilidad para nuestros inversionistas”.

Datos de SiiLA FIBRA Analytics indican que, entre el 30 de septiembre de 2021 y 2024, los CBFIs de FIBRA Monterrey se depreciaron un 7.7%, mientras que los de uno de los de mayor metraje industrial en el país, FIBRA Prologis, repuntó un 42.2%, en un escenario en el que el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), que refleja el desempeño general del mercado accionario en México, aumentó un 2.0%.

La diferencia entre valoraciones accionarias de los FIBRAs responde a las percepciones de riesgo, basadas en factores como las condiciones del mercado, la rentabilidad proyectada de los activos y la calidad de la gestión financiera de cada compañía, en los que la ubicación juega un papel central. Los mercados más tradicionales, donde hay mayor demanda y estabilidad, suelen percibirse como menos riesgosos, mientras que los mercados menos grandes y los emergentes, pueden aumentar la incertidumbre entre los inversionistas. Sin embargo, es importante mencionar que invertir en mercados y submercados menos dinámicos y competidos —que los más grandes a nivel nacional— no es una mala decisión. De hecho, estas inversiones pueden ofrecer grandes oportunidades de crecimiento y diversificación. La clave está en cómo se construye y balancea el portafolio entre estas y otras regiones, especialmente cuando se plantea el desafío de mantener la ocupación para asegurar una rentabilidad estable y fortalecer la percepción de valor ante el mercado bursátil.

En el caso de FIBRA Monterrey, la composición de su cartera inmobiliaria, que incluye importantes portafolios como “Zeus” y otros menos estratégicos como “Casona”, podría estar elevando la percepción de riesgo y afectando parcialmente su valoración a largo plazo. Esto sucede mientras la compañía continúa expandiendo su presencia en mercados secundarios.

SiiLA solicitó un comentario a FIBRA Monterrey, pero no obtuvo respuesta al cierre de esta edición.