El espacio ocupado por empleado en los principales mercados de oficinas en México experimentó una notoria reducción en los últimos cuatro años. Esta tendencia refleja el aumento de la tasa de disponibilidad de espacios desde mediados de 2020, que comenzó a revertirse a partir de mediados de 2022. Sin embargo, los niveles de ocupación aún no han alcanzado los niveles registrados previos a la pandemia, según datos de SiiLA.

De acuerdo con Alejandro Delgado, Country Manager Mexico en SiiLA, “antes de 2020, la ocupación promedio era de aproximadamente 12 metros cuadrados por empleado. Hoy, esa cifra ha disminuido a alrededor de ocho metros cuadrados por empleado, debido a la menor necesidad de espacio permanente para cada trabajador y la preferencia por áreas comunes más amplias”. En este nuevo paradigma, los espacios de trabajo compartidos y las reservas diarias de escritorios se han vuelto comunes, adaptándose a un esquema híbrido que combina el trabajo desde casa con la presencia en la oficina, sólo cuando es necesario. Esto optimiza el uso del espacio y también responde a la demanda de los empleados por un mejor equilibrio entre la vida laboral y personal.

La reducción en la ocupación de espacios refleja una transformación más amplia en el mercado de oficinas en México, impulsada en gran medida por los efectos de la pandemia de COVID-19. A diferencia del sector industrial, que ha mostrado una recuperación más sólida, las oficinas aún enfrentan desafíos significativos para alcanzar sus niveles prepandemia. Esta situación se debe, en gran parte, a los cambios en el uso de los espacios corporativos. La incertidumbre económica, la falta de movilidad social y la reconfiguración de cadenas productivas a partir de 2020 obligaron a las empresas a reducir la ocupación de oficinas y/o a cambiar hábitos laborales para eficientar procesos. Esto incluye la adopción de modelos de trabajo híbrido con espacios flexibles y compartidos, como el coworking.

Reducción del Espacio por Empleado: Consecuencias

La reducción del espacio ocupado por empleado tiene varias implicaciones. Por un lado, refleja la tendencia de las empresas a disminuir costos operativos para invertir en áreas críticas para su funcionamiento. Por otro lado, evidencia el aumento de la disponibilidad de oficinas en México, que ha venido presionando a la baja los precios de renta.

Aunque el exceso de oferta y la limitada demanda han beneficiado a algunas empresas que buscan renegociar sus contratos o mudarse a ubicaciones más estratégicas y modernas con mejores condiciones económicas, para los propietarios y desarrolladores, esta tendencia ha implicado la necesidad de adaptar espacios y ofrecer servicios adicionales para atraer y retener a los inquilinos, como instalaciones flexibles, tecnologías avanzadas para el trabajo híbrido y diseños que favorezcan las áreas comunes sobre las oficinas privadas.

En ese sentido, durante una ponencia ante la Federación de Colegios de Valuadores (FECOVAL), Alejandro Delgado mencionó que el descenso en la tasa de disponibilidad ha sido un factor clave para entender la transformación del mercado nacional de oficinas a raíz de la pandemia.

“Antes de la crisis, la tasa de disponibilidad era del 13%, pero para 2022 y 2023, esta cifra aumentó hasta un 25%. Aunque ha habido una ligera mejora desde entonces, la disponibilidad sigue siendo elevada, alrededor del 21-23%, lo que refleja un mercado aún saturado y con una sobreoferta de espacios. Esta alta disponibilidad ha impedido que los precios de renta se recuperen significativamente, manteniéndolos en niveles similares a los prepandemia”, explicó.

Con respecto a los precios de mercado, el especialista en negocios con amplia experiencia en valuación de activos inmobiliarios, análisis de inversión, investigación de mercado y emprendimiento de empresas, señaló que durante la pandemia hubo una importante caída.

“En 2019, el precio promedio de renta de oficinas en México era de aproximadamente 23 dólares por metro cuadrado al mes. Para 2021, algunos mercados experimentaron una caída de hasta el 9%. Desde entonces, aunque ha habido una lenta recuperación, en el segundo trimestre de 2024, los precios apenas han regresado a los niveles de 2019. Esto indica que no ha habido un incremento real en el valor de las rentas, incluso considerando la inflación”, expuso.

Para Alejandro Delgado, uno de los cambios más interesantes en los últimos cuatro años es cómo las empresas han cambiado la forma en que utilizan el espacio de oficina. Actualmente, muchas optan por espacios abiertos que fomentan la interacción y el trabajo en equipo, en lugar de oficinas privadas y cubículos individuales. Empresas de tecnología y finanzas, como Citigroup, Nubank, Pinterest y TikTok han liderado esta tendencia, ocupando espacios en edificios de alto perfil en zonas como la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

A pesar de algunos signos de recuperación, el mercado de oficinas sigue enfrentando desafíos significativos. “La percepción de riesgo entre los inversionistas sigue siendo alta, lo que se refleja en la volatilidad de la tasa de capitalización o cap rate. Durante la pandemia, la falta de certeza sobre el futuro de los espacios de oficina llevó a una ampliación en los rangos de la cap rate, reflejando la incertidumbre del mercado. Aunque ha habido cierta estabilización, la percepción de que la recuperación no ha sido tan fuerte como se esperaba sigue pesando en las decisiones de inversión”, concluyó el directivo de SiiLA.

En un contexto donde el mercado de oficinas en México está en transición, influenciado por nuevas formas de trabajar y gestionar espacios, la capacidad de adaptación e innovación de desarrolladores y propietarios en el diseño y uso de corporativos será indispensable para asegurar la competitividad y relevancia de sus inmuebles. Esto maximizará la ocupación, satisfará las cambiantes necesidades de los inquilinos, impulsará la revalorización de las propiedades y fomentará un entorno empresarial dinámico y resiliente.

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