En la próxima década en México, los espacios de coworking podrían ganar terreno frente a las oficinas tradicionales debido a varios factores clave.

El contexto económico global ha llevado a las empresas a reducir costos operativos, ajustando el pago de rentas y la duración de los contratos desde la pandemia. Además, las nuevas dinámicas laborales, como los modelos híbridos y el trabajo a distancia, han disminuido la necesidad de espacio físico, y la flexibilidad que ofrecen los coworkings, con contratos adaptables y espacios diseñados para facilitar la entrada a nuevos mercados o la descentralización hacia áreas emergentes fuera de los principales centros de negocios del país, también impulsa esta transición.

De acuerdo con SiiLA Market Analytics, los espacios de coworking representan entre un 4% y un 5% de la oferta en los principales mercados de oficina de México. Sin embargo, los datos de la Asociación Mexicana de Coworkings y Espacios Flexibles (AMXCO) son más optimistas, indicando una participación de entre el 6% y el 7%.

Según Eric Pérez, presidente y fundador de la AMXCO, aunque la participación de los coworkings es limitada, “tiene un significativo potencial para expandirse, con la posibilidad de alcanzar una participación del 35% o 36% en la próxima década. La clave para este crecimiento reside en la flexibilidad, la reducción de costos y la adaptación a las necesidades específicas de cada empresa”, explicó en una entrevista con SiiLA REsource.

No obstante, antes de experimentar tal crecimiento, el mercado de coworkings deberá superar desafíos y aprovechar las oportunidades que emergen en un mercado de oficinas donde la disponibilidad se ha ido recuperando lentamente durante los últimos cuatro años, después de un aumento inicial impulsado por un boom de entrega de nuevo inventario entre 2010 y 2016, que, aunque se fue ajustando con la oferta, se agravó por una desaceleración en la ocupación y la salida de inquilinos a raíz de la pandemia.

Los datos de SiiLA indican que, actualmente, hay más de 2.3 millones de metros cuadrados corporativos desocupados a nivel nacional, que representan una tasa de disponibilidad cercana al 21% en los principales mercados de oficinas del país.

En la opinión de Eric Pérez, los operadores de coworking ayudan a llenar estos espacios gracias a una oferta diversificada de servicios que contrastan con la oferta de los espacios tradicionales de oficina. Para el experto en ecosistemas de coworkings, el crecimiento de este modelo de negocios en México ha dependido en gran medida de las oficinas flexibles y amuebladas, así como de productos adicionales como salas de juntas y oficinas virtuales. Esto ha sido especialmente útil para compañías que buscan ahorrar en rentas debido a la incertidumbre postpandemia, optando por contratos de corto plazo (6 meses a 1 año) para generar economías de entre un 10% y un 30% de sus gastos operativos, o para probar nuevos mercados y establecerse a mediano y largo plazo si resulta viable.

Adicionalmente, el directivo de la AMXCO mencionó que, precisamente por su potencial para facilitar la incursión empresarial en mercados emergentes, el coworking es un modelo de negocios diseñado para abrir mercados y descentralizar operaciones. Como ejemplo, recordó que en los últimos años muchas empresas grandes y pequeñas establecidas en la Ciudad de México, que concentra aproximadamente 400 espacios de coworking equivalentes a una tercera parte del total nacional, se han expandido o trasladado hacia otras zonas dentro de su área conurbada, como Azcapotzalco, Lindavista, Naucalpan, Nezahualcóyotl, Tlalnepantla, Valle Dorado y Venustiano Carranza.

“Aunque estas áreas tienen una demanda más lenta, son buenos lugares para futuros desarrollos debido a la mano de obra local que actualmente se desplaza a otras zonas de la ciudad. Además, las empresas se están moviendo hacia otras regiones del país, más allá de los importantes mercados de Monterrey y Guadalajara, incluyendo Aguascalientes, Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí, Baja California y Yucatán, que están registrando un crecimiento significativo”, explicó.

Estandarización: Clave del Éxito del Coworking en Méxic

Hoy en día existen alrededor de 1,200 espacios de coworking en México, cuyo tamaño varía entre menos de 100 y más de 3,000 metros cuadrados. Estos espacios pertenecen a 600 marcas, de las cuales aproximadamente 500 son unicentro, es decir, administran un solo espacio. Esto implica que más del 80% de las marcas de coworking en México son pequeñas, con espacios promedio de 450 metros cuadrados, en contraste con el promedio mundial de 900 metros cuadrados.

De acuerdo con Eric Pérez, el tamaño de los coworkings acarrea problemáticas relacionadas con la sostenibilidad empresarial, ya que los pequeños negocios suelen ser más vulnerables a cambios de mercado y muchos tienden a desaparecer a mediano plazo. En ese sentido, las estadísticas de SiiLA indican que, desde 2020, mientras que el área bruta rentable (ABR) de grandes firmas como Spaces y Sach ha crecido anualmente entre un 30% y un 40%, la mayoría de las marcas pequeñas no ha experimentado crecimiento o incluso ha reducido su ABR entre un 1% y un 15% anual.

En un contexto en que la lógica de mercado indica que las empresas más grandes y consolidadas tienden a tener un crecimiento más sostenido y estable, mientras que las pequeñas enfrentan mayores desafíos de sostenibilidad, el directivo de la AMXCO, que agrupa a 33 operadores que representan el 5% del mercado y cubren 21 ciudades con casi 200 ubicaciones y más de 15,000 clientes, señala que estandarizar los servicios de coworking en México es esencial para garantizar la calidad y fiabilidad de los servicios ofrecidos.

Para estandarizar los servicios de coworking en México, es esencial abordar aspectos tangibles e intangibles. En cuanto a los tangibles, se deben considerar factores como la calidad del mobiliario, la iluminación y la infraestructura física, además de garantizar un servicio de Internet confiable y seguro, crucial para empresas que manejan información sensible. También es fundamental mantener la limpieza e higiene de los espacios.

En el ámbito de los intangibles, se requiere la capacitación del personal en temas de anticorrupción y discriminación, así como la implementación de controles de confianza para manejar adecuadamente la información confidencial. También es vital educar a los usuarios sobre el uso de los servicios compartidos, como las salas de juntas, y gestionar las relaciones en estos espacios. Finalmente, es necesario revisar y adaptar los contratos para reflejar estas nuevas dinámicas, asegurando que tanto operadores como usuarios comprendan y cumplan las normas establecidas.

Para obtener más información sobre estas y otras tendencias en el mercado inmobiliario de oficinas, explora SiiLA REsource o escríbenos a contacto@siila.com.mx.