FIBRA Monterrey duplicó el área de su portafolio en 2023, con la adquisición de 46 propiedades industriales del portafolio inmobiliario Zeus. La estrategia de este fideicomiso mexicano ha sido clara en los últimos años: aprovechar la reubicación y expansión de empresas en México debido al nearshoring. Gracias a esta estrategia, se espera que FIBRA Monterrey pueda invertir hasta 280 millones de dólares en posibles transacciones de compraventa durante la primera mitad de 2024.

Según su último informe financiero, FIBRA Monterrey ya tiene identificados 1,200 millones de dólares en oportunidades de transacción en el sector industrial. De esta cantidad, el fideicomiso ya está avanzando para concretar acuerdos de adquisición por aproximadamente 280 millones de dólares.

En una reciente entrevista con El Economista, Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones de la compañía, confirmó que el FIBRA planea invertir al menos 180 millones de dólares en expansiones y la adquisición de 15 naves industriales en el noroeste y el Bajío de México.

Al cierre del tercer trimestre de 2023, FIBRA Monterrey reportó múltiples requerimientos de expansiones industriales. Esto incluye 49 millones de dólares firmados y en proceso de construcción que sumarán alrededor de 52,700 metros cuadrados a su portafolio en Aguascalientes, Nuevo León, Querétaro y San Luis Potosí. Además, el FIBRA planea añadir otros 50,000 metros cuadrados en expansiones, que incluyen inversiones por 19 millones de dólares en proyectos en fase final de negociación y 22 millones de dólares en etapa inicial. Si todos estos proyectos de expansión se concretan, el área bruta rentable (ABR) de la empresa aumentaría en un 6%.

Este crecimiento podría verse impulsado por las adquisiciones que podrían concretarse entre este y el próximo año. Según Javier Llaca, las expansiones y adquisiciones industriales permitirán que FIBRA Monterrey incorpore alrededor de 300,000 metros cuadrados a su portafolio, esto es, cerca del 18% del ABR administrado por la compañía.

Hasta el tercer trimestre de 2023, el FIBRA reportó tener 106 propiedades en su portafolio, incluyendo 81 inmuebles industriales, 19 propiedades para uso de oficinas y seis espacios comerciales. Estos inmuebles tienen un ABR conjunto de más de 1.6 millones de metros cuadrados.

Las Finanzas de FIBRA Monterrey

De aquí a septiembre de 2024, FIBRA Monterrey tiene compromisos de desarrollo valorados en aproximadamente 100.7 millones de dólares (mdd), que incluyen pagos pendientes de compra del inmueble corporativo “La Perla” (7.5 mdd) en Jalisco y las propiedades restantes del portafolio Zeus (47.4 mdd), así como inversiones estimadas en expansiones y “otros compromisos menores” del fideicomiso para el periodo referido.

Para hacer frente a sus compromisos es muy probable que el FIBRA incurra en endeudamiento bancario e incluso considere el lanzamiento de una Oferta Pública en la Bolsa Mexicana de Valores para capitalizarse y reestructurar su deuda.

De acuerdo con la compañía, al cierre del tercer trimestre de este año, contaba con una capacidad de endeudamiento de hasta 255 millones de dólares para aprovechar oportunidades de inversión, como las expansiones ya acordadas y las adquisiciones en proceso de negociación. Este nivel de endeudamiento está dentro del rango objetivo de deuda del fideicomiso, que es del 25% al 35%.

Al respecto, los datos de SiiLA FIBRA Analytics indican que, en los últimos tres años, el nivel de endeudamiento promedio de FIBRA Monterrey ha sido del 25% sobre el valor de sus activos totales. Esta proporción está casi siete puntos base por debajo del nivel de endeudamiento promedio de los FIBRAs a nivel nacional. Esto sugiere que el fideicomiso inmobiliario ha mantenido una posición financiera sólida y ha gestionado su deuda de manera eficiente, lo que le brinda la flexibilidad necesaria para llevar a cabo sus planes de expansión y adquisición, respaldados por su estrategia de aprovechar la relocalización y expansión de empresas en México debido al nearshoring.

Con un crecimiento significativo en su portafolio y una capacidad de endeudamiento razonable, FIBRA Monterrey está bien posicionado para capitalizar las oportunidades en el mercado industrial en los próximos años.

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