FIBRA Prologis invirtió 63.7 millones de dólares, incluidos los costos de cierre, en la adquisición de una nave industrial de casi 39,800 metros cuadrados en el Prologis Park El Florido de Tijuana, comprada a su patrocinador y principal proveedor de activos industriales, Prologis. Según datos de SiiLA, la propiedad está completamente arrendada en dólares y cuenta con importantes inquilinos como DSV Global, especializada en transporte y logística, y Vertiv, dedicada a soluciones de infraestructura tecnológica.

Para aprovechar el auge del nearshoring, FIBRA Prologis ha centrado su estrategia de inversión en dos sectores clave en México. Por un lado, están los mercados industriales enfocados en la manufactura, como Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa, que han ganado relevancia por su cercanía a Estados Unidos, convirtiéndose en puntos clave para la reubicación de cadenas de suministro. Y, por otro lado, se encuentran los mercados orientados al consumo, como la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, donde el fideicomiso ha encontrado oportunidades ligadas a empresas de distribución, logística y comercio.

Esto explica por qué, en lo que va de este año, además de la reciente inversión en Tijuana —y sin incluir la compra mayoritaria de FIBRA Terrafina en agosto, que no agrega automáticamente propiedades a su portafolio— FIBRA Prologis ha realizado dos importantes inversiones en Reynosa y en la Ciudad de México, con un valor conjunto de 217 millones de dólares. En julio, amplió su presencia en Reynosa con la adquisición de una nave industrial de más de 25,000 metros cuadrados en el Villa Florida Industrial Park. Luego, en septiembre, compró las ocho naves del parque industrial O’Donnell Puente México en la capital del país, con un ABR de más de 139,300 metros cuadrados.

A pesar de estas inversiones estratégicas, Tijuana cada vez gana más protagonismo dentro del portafolio de FIBRA Prologis.

Actualmente, la compañía tiene 49 propiedades industriales en Tijuana, consolidándolo como su segundo mercado más grande en términos de número de propiedades, sólo por detrás de la Ciudad de México. En cuanto al ABR, Tijuana ocupa el tercer lugar dentro del portafolio del fideicomiso, con alrededor de 652,000 metros cuadrados, quedando cerca de Monterrey, que cuenta con 680,000 metros cuadrados, pero aún muy por detrás de la Ciudad de México, que supera los 1.7 millones.

Es importante destacar que, aunque Tijuana no es el mercado con más propiedades ni el de mayor ABR dentro del portafolio de FIBRA Prologis, sí ha sido el escenario de la mayor expansión proporcional de la compañía desde 2020.

Datos de SiiLA FIBRA Analytics y del fideicomiso indican que, a partir de entonces, el ABR de FIBRA Prologis en Tijuana aumentó aproximadamente un 49%, superando el crecimiento de la empresa en otros mercados clave como Ciudad Juárez (39%), Monterrey (35%) y Reynosa (30%).

En contraste, durante ese mismo periodo, la presencia del fideicomiso en Guadalajara se mantuvo prácticamente igual, mientras que su ABR en la Ciudad de México sólo creció un 6%. Este crecimiento más moderado en la capital y Guadalajara se debe tanto a que, para 2020, ambos mercados ya contaban con los mayores volúmenes de ABR del fideicomiso, como al creciente interés de FIBRA Prologis por capitalizar las oportunidades del nearshoring en el norte de México, donde la demanda de espacios industriales sigue en aumento.

No obstante, el impulso en Tijuana no es casualidad. Tijuana es uno de los mercados más demandados a nivel nacional, con una de las cuatro menores tasas de disponibilidad en el país, cercana al 1.8%.

Hoy en día, este mercado es el cuarto más grande de México, con alrededor de 8.5 millones de metros cuadrados, y sigue mostrando una tendencia ascendente en la entrega de nuevo inventario, caracterizado por naves más pequeñas en comparación con el resto del país. A pesar de estas nuevas entregas, la absorción neta positiva ha mantenido baja la disponibilidad y elevado las rentas de mercado, en buena medida por el impulso de industrias como la electrónica, los bienes de capital, la salud y la automotriz, que representan cerca del 46% del ABR de Tijuana.

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