FIBRA Uno (FUNO), el fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA) más grande de Latinoamérica, llegó a un acuerdo con su socio inversionista, el CKD Helios, para adquirir el 32% del complejo de uso mixto Mítikah en Ciudad de México, actualmente propiedad de diversas Afores. Este convenio incluye la opción de realizar el pago de la transacción en varios plazos.

Es relevante señalar que, al cierre de marzo de 2024, la CONSAR informó que diez Afores están invirtiendo en FIBRAs, destinando en promedio cerca del 3% de los recursos que administran de los trabajadores mexicanos. Este nivel de participación de las Afores en FIBRAs subraya la creciente relevancia de estas inversiones en el mercado inmobiliario mexicano, como en el caso de ambiciosos proyectos como Mítikah.

Mítikah es un desarrollo que tendrá un área bruta rentable (ABR) de aproximadamente 337,410 metros cuadrados de clase A+, que incluyen un centro comercial, un hospital y cuatro torres con espacios de oficinas, residenciales (exclusivamente desarrolladas por Helios) y hoteleros. Al cierre del primer trimestre de 2024, la primera fase de Mítikah ya estaba terminada, contando con un ABR operativo cercano a 284,000 metros cuadrados. Desde 2016, este proyecto inmobiliario ha implicado un costo de construcción cercano a los 25,000 millones de pesos (casi 1,480 millones de dólares), entre ellos, al menos 3,800 millones (alrededor de 225 millones de dólares) invertidos por Helios.

De acuerdo con SiiLA, la Torre M de oficinas de Mítikah tiene una tasa de ocupación del 82.3%, con inquilinos como WeWork, L'Oréal, Sanofi y Omnitracs, que ocupan el 68% del espacio existente. En el centro comercial, la ocupación alcanza un 99.2 %, con tiendas anclas como El Palacio de Hierro, Liverpool y Cinépolis ocupando el 68 % del ABR. Por otro lado, la Secretaría de Educación Pública ocupa completamente el Centro Bancomer.

Los planes de adquisición de FUNO forman parte de una estrategia para fortalecer sus ingresos operativos.

En el primer trimestre de 2024, el fideicomiso inmobiliario demostró un desempeño financiero sólido, al reportar un aumento del 7% en ingresos totales, alcanzando los 6,823.8 millones de pesos (cerca de 400 millones de dólares). Este crecimiento refleja una tendencia positiva comparada con el mismo periodo del año anterior. Además, el Ingreso Operativo Neto (NOI) de la compañía se situó en 5,186.7 millones de pesos (alrededor de 300 millones de dólares).

Este crecimiento podría ser impulsado con el fortalecimiento del portafolio corporativo y comercial de FUNO. Un ejemplo clave es Mítikah, que representa entre el 7% y el 9% del portafolio operativo de oficinas, retail y hotelero del fideicomiso, en un contexto donde el 57% de los ingresos del FIBRA provienen de los segmentos comercial y corporativo. Es importante destacar que el precio promedio de renta por metro cuadrado en los activos de retail es generalmente más elevado que en los de oficinas, y estos, a su vez, suelen superar los precios en propiedades industriales. En el caso de FUNO, según datos de SiiLA FIBRA Analytics, el precio promedio de renta en el segmento comercial es de 31 dólares por metro cuadrado, lo que representa un 35% más que en oficinas (23 dólares) y más de cinco veces el precio en naves industriales (seis dólares).

La estrategia de FUNO para incrementar los ingresos de su segmento comercial, paralela al fortalecimiento de su portafolio industrial con un nuevo fideicomiso inmobiliario (FIBRA Next) y una alianza con FIBRA Terrafina para combinar activos, también se refleja en el desarrollo del portafolio inmobiliario en los últimos cuatro años. Durante ese periodo, los activos industriales de la compañía crecieron un 11% gracias a la incorporación de más de 580,000 metros cuadrados. Simultáneamente, el segmento de retail aumentó un 8% con la adición de más de 230,000 metros cuadrados, mientras que el segmento de oficinas disminuyó un 12% o 155,000 metros cuadrados, en parte debido a la venta de activos como el Corporativo San Mateo en el Estado de México en 2021.

SiiLA intentó contactar a FUNO para la elaboración de este texto, pero no obtuvo respuesta antes de la publicación.

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